2021.12.24

マンションと戸建てどっちがいい?固定資産税や資産価値、メリットデメリットを解説!

建てる

マイホーム購入!マンションと戸建てどっちがいいの?と悩まれる方も多いはず。老後や賃貸としての貸出のことも考えて比較検討するには、それぞれのメリットデメリットだけでなく、固定資産税や資産価値を知ることも大切です。ここでは、所有の割合やも含めて徹底比較していきます。

マンション・戸建て 「所有率の割合ってどれくらい?」

総務省「平成30年 住宅・土地統計調査」を元に世帯年齢別の所有比率グラフを作成

総務省が平成30年に行った住宅・土地統計調査によると、全体では戸建てが多いものの、年代別ではその割合に若干の違いがみられました。以下は、調査のデータをもとに世帯別の割合をグラフにしたものです。25歳未満はマンション派が多く、それ以外の年代では戸建ての割合がマンションを上回っています。

マンション・戸建て「メリットデメリットとは」

次に、マンションと戸建てそれぞれのメリットデメリットをご紹介します。

マンションのメリット1. 利便性の高い物件が多い

マンションは駅近や商業施設の近くに立地する物件が多いというメリットがあります。アクセスのしやすさやショッピングなど、利便性を求める方にはとても魅力的。最近では、託児所やラウンジといった設備を完備している物件も増えているので、ライフステージの変化にも対応することができます。

マンションのメリット2. 安心感を持てるセキュリティの高さ

マンションなら、オートロックや防犯カメラがある物件が多く、セキュリティ面での優位性が高いです。また、常駐の管理人がいるマンションなら管理人がマンション内を巡回してくれるので、防犯カメラに加えて人の目による監視もあり、より一層セキュリティが高まります。

マンションのメリット3. 建物のメンテナンスいらず!敷地内はいつもキレイに保てる

マンションは、修繕積立金や管理費の発生はあるものの、住環境をメンテナンスする労力をすべて管理会社に任せて管理してもらえるというメリットがあります。建物の清掃や共用設備の不具合など、大抵のことは対応してもらえるので気が楽という快適さも。

マンションのメリット4. 老後の生活がしやすいフラットな室内

標準的なマンションは間取りがワンフロアなので、階段がない分、戸建てに比べて床面積の窮屈さがないのが特徴です。また、フラットな床面が多く、つまずいて転倒しにくいので高齢者に優しい間取りとなり、老後の生活がしやすいメリットもあります。

マンションのデメリット1. 子育てしにくい?上下左右階の音が気になる

上下左右階の生活音が気になるのはマンションならではのデメリットではないでしょうか。特に、子育て世代の家族にとってはお子さまの成長とともに自身の生活音が気になってしまうということもあるでしょう。ただ、最近の新しいマンションは音対策に配慮しているので、トラブルは少なくなってきています。とはいえ、夜遅い時間帯は大きな音を立てないなど、近隣への配慮は必要です。

マンションのデメリット2. 間取りが変えにくい

ライフステージに合わせて間取りは調整をしたいものですが、マンションの場合、リフォームができるのは専有部分のみなので変更に制限がでてきます。玄関ドアやサッシは共用部分になるので、変えたくても変えられないというデメリットがあります。

マンションのデメリット3. 戸建てと比較するとスペースが狭い

スペースが狭いこともマンションのデメリットです。お子さんがおもちゃを出しっぱなしにすると、すぐ足の踏み場が無くなってしまうという方も。実際にマンション暮らしの方からすると、庭付きの広い戸建て住宅で犬を遊ばせたり、BBQをしたり、特別なイベントを家で出来ることが羨ましく思う方も多いです。

マンションのデメリット4. 駐車場を借りるのにお金がかかる

毎月必要なコストの中でも、ランニングコストがかかるのが駐車場代。一戸建てとは異なり、駐車場を利用するのにお金がかかるのが通常のマンションでは、それがデメリットになってしまいます。

続いて、一戸建てのメリットデメリットをご紹介します。

戸建てのメリット1. 騒音問題をあまり気にしなくていい

上下左右に住戸があるマンションとは違い、建物が独立している戸建ては、騒音の面であまり気にならないというメリットがあります。子育て世代の方にとっては、こちらの騒音を気にしなくてもいいようになります。しかし、もちろん戸建てであってもある程度の騒音には気を付けましょう。

戸建てのメリット2. 建て替えやリフォームがしやすい

マンションのようにリフォームに制限がかからず、自由に変更ができるのは戸建てのメリットです。お子さまが増えて部屋を増やしたいときや老後生活に向けてバリアフリー住宅に変更した時など、希望に合わせて生活空間を気兼ねなくリフォームできます。その他にも、Wi-Fiの設置工事なども自由にできますね。

戸建てのメリット3. プライバシーが確保される

戸建て住宅は、マンションと比べて独立性の高い住宅なので、お隣の住戸を気にすることなく、プライバシーに配慮した生活ができるという大きなメリットがあります。例えば、外壁を設置しお子さまがが伸び伸びと遊べる中庭をつくったり、一階は両親、二階は子ども部屋といった家庭内でのプライバシーも守りながら生活をすることができます。

戸建てのメリット4. 管理費や修繕積立金がいらない

建物の定期的な管理費がかかるマンションと比べて、管理費や修繕積立金などの支払がないのは戸建て住宅ならでは。毎月の維持費を支払い続けるので、ランニングコストがかかり、収入が年金だけの老後にはダメージが大きいです。

戸建てのデメリット1. 駅からの距離が遠く利便性も悪い場合がある

戸建て住宅は、閑静な住宅街に建てられることが多く、駅から離れた場所自然と増えてきます。子育てはしやすい環境なものの、買い物や学校など、長期的に生活する上では不便さを感じることもあります。とはいえ、すべての戸建て住宅には当てはまるわけではないので、事前に周辺施設や周辺環境を確認しておきましょう。

戸建てのデメリット2. セキュリティ面が脆弱になりやすい

独立した建物である戸建ては特に防犯の面で注意が必要です。敷地のレイアウトによっても泥棒に狙われやすくなってしまうので、雨戸やシャッター、外構や窓の形状など、さまざまな面で防犯対策を工夫する事が大切です。

戸建てのデメリット3. 家事動線の工夫が必要になる

マンションのようにワンフロアではなく、一般的に2階以上のフロアで構成される戸建ての場合、家事動線を良くしたい場合は間取りの工夫が必要になってきます。また、在宅時間が増えたことでテレワークのしやすい間取りが必要な方もいらっしゃるはずです。そのためにも、日々いろんな間取りのアイディアを情報収集する必要があります。

戸建てのデメリット4. 住宅の修復は自分でメンテナンス対応

戸建てのメリットとして管理費や修繕積立金がないことをあげました。しかし、戸建ての場合は継続的な維持費の支払がない代わりに、住宅の修繕が必要な時は、すべて自己負担になる点に注意が必要です。しかも、管理会社のように対応してくれる人がいないので、基本的には自分でメンテナンスしたり、業者に頼んだりと手間がかかってきます。

マンション・戸建て「気になる固定資産税」

マンションと戸建てでは、どのくらい固定資産税が違うのか気になりますよね。それぞれに大きく違うのは、”土地と建物に対する税金の比率”です。具体的には以下のような内容となります。

固定資産税とは

まず、「固定資産税」というのは、「固定資産」とされる土地や家屋、売却資産などに対してかかる税金を意味します。居住用のマイホームを持っている人が対象で、毎年1月1日時点で土地、家屋及び償却資産など不動産の所有者として、固定資産課税台帳に登録されている人が納税義務者として課税される地方税です。

固定資産税まとめ

何に課税されるのか → 土地や建物などの不動産
誰が払うのか    → 毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている人
いつ払うのか    → 所有した日の次の年の4月以降
どうやって払うのか → 現金、クレジットカード、電子マネー

固定資産税の計算方法とは

マンションや戸建てを購入すると、この固定資産税と都市計画税が課税されます。なお、課税対象額は基本的に、各自治体が3年に1回見直しを行って決める固定資産の評価額を基に計算されます。土地と建物それぞれの計算方法は多くの自治体で以下の税率になっています。

・土地 →「課税標準額」×1.4%
・建物 →「固定資産税評価額(課税台帳登録価格)」×1.4%

同じ購入物件の場合、「マンションのほうが固定資産税は高くなりがち」

マンションの場合、敷地面積を戸数で割ったものが土地の所有区分となり、土地に対する固定資産税はそれほど高くありません。しかし、建物では「減価償却期間」の違いによって大きな差が生まれます。

減価償却期間とは

減価償却の本来の意味は、「経年変化によって価値が継続的に低下していく資産について、その購入費用を段階的に経費にしていく」ということです。不動産には、マンションと戸建てそれぞれに「法定耐用年数」が以下の通りに定められています。

・マンションの耐用年数 → 新築時から47年
・木造一戸建ての耐用年数 → 新築時から22年


このように、マンションのほうが建物の価値が減る減価償却期間が長いため、結果的に固定資産税の高い状態が長く続きます。 物件によって固定資産税は変わってきますが、固定資産税だけ見ると同じ物件購入価格の場合、マンションのほうが固定資産税は高くなりがちです。

固定資産税が軽減される条件もある

新築住宅に係る減税措置
土地に対しては、マンションも戸建ても200平米以下の住宅用地は課税標準額が1/6に軽減されます。また、建物に対しては、新築住宅にかかる固定資産税を3年間(マンション等の場合は5年間)、2分の1に減額します。なお、4年目(マンション等の場合は6年目)から固定資産税の額が”元に戻る”ことになります。

長期優良住宅に対する特例措置
一定の認定長期優良住宅の新築の場合、長期優良住宅認定通知書又はその写しを添付して申告すれば、所得税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税が軽減されます。

固定資産税の特例措置は5年間(マンション等の場合は7年間)の措置であり、6年目(マンション等の場合は8年目)から固定資産税の額が”元に戻る”ことになります。

これらの減税適用期限は、令和4年3月31日までに新築された住宅や土地に対して適用されます。
詳しく知りたい方は、お住いの市町村に問い合わせてみましょう。

マンション・戸建て 「どっちが資産価値は高いのか」

マイホーム購入の判断材料はいろいろありますが、将来の売却や賃貸として貸し出す可能性を考えた場合、その「資産価値」から決めたい方も多いのではないでしょうか。資産価値の高い物件とは、売り出した時に確実に売れる、かつ購入した時の価格から可能な限り低減をおさえられる、もしくは高く売れるという点です。マンションと戸建てではそれぞれの資産価値が違ってきます。さまざまな観点でその特徴を見ていきましょう。

マンションの資産価値

マンションは耐用年数が長いため、築年数が経っていても売却できる可能性が高いです。また、駅近や商業施設に近いなど、立地条件が良く、専有面積当たりの単価をおさえることができるので、賃貸に出しやすく収益価値が高まります。しかし、建物の老朽化が進むと建替えなどは自分の判断ではできないため、売却価値を保ち続けるのが困難とも言えます。

戸建ての資産価値

土地と一緒に購入する戸建ての場合、経年変化とともに建物の資産価値が目減りしたとしても土地の資産価値は下がりにくく、一定の価値を持ち続けるため売れやすくなります。また、土地の値下がり幅が小さいなら、住宅ローンの元本の減り方のほうが早いので、いつでも売ることができると考えられます。建物が老朽化しても、自分の判断で建替えができるのも特徴です。

しかし、土地の地価の動きは立地によって違い、将来価格が大きく違ってきます。また、売り出す際は土地と建物の両方を出すため、おのずと売却価格が高くなり、売却しずらくなってしまいます。

事前の調査は念入りに…

マンションか戸建てか購入を決めるときは、さまざまな要因を指標として知っておくといいでしょう。人生で大きな買い物だけに、事前の調査はしっかりと行って素敵なマイホームライフを楽しんでいただきたいものです。