2021.05.21

マンションの修繕積立金や管理費とは?決して軽く見てはいけない月々の出費

暮らしのQ&A

新築であれ、中古であれ、マイホームにマンションを購入を検討していると、「修繕積立金」と「管理費」という言葉を目にすることでしょう。マンションに住む場合、住宅ローンとは別に、毎月この修繕積立金と管理費を支払っていく必要があります。

2つの費用の合計は、一般的に2〜3万円程度。賃貸ではなく分譲で購入しているのに、月々支払いがあることに驚く方もおられるかもしれません。一体、修繕積立金と管理費とは何のための費用なのでしょうか。万が一滞納してしまった場合、どのようなリスクがあるのでしょうか。これから見ていきましょう。

修繕積立金とは

修繕積立金とは、およそ「12年」のサイクルでやってくる、マンションの「大規模修繕」のために、マンションに住む全世帯が積立を行うお金です。マンションも通常の建物と同様に、長年風雨に晒されていると劣化していくため、定期的に大規模修繕を行なっていく必要があるのです。

大規模修繕の代表的な内容としては、外壁塗装の塗り替えやタイルの張り替え、エレベーターがある場合はエレベーターの取り替え、屋根や屋上の改修、給排水管の取り替え、受水槽の取り替えなどがあります。つまり、個々の部屋ではなく、マンションの共用部分、建物全体のメンテナンスを行うための費用です。

マンションの大規模修繕にかかるお金は、個人のお部屋の修繕とは比べものにならないほど非常に高額のため、全世帯が毎月少しずつ積立していく仕組みになっているのです。

管理費とは

管理費とは、マンションの共用部の日常的な管理を外部の会社に委託するための費用です。例えば、共用部分の清掃やゴミ処理、小規模な修繕、電球の交換などの保守・点検費や、管理人やコンシェルジュが常駐している場合はその人件費などが含まれています。マンションの共用部分の日常的な管理を全て外部に委託すれば、住民の負担がなく綺麗な状態が維持できますが、管理費が高額になってしまいます。

そのため、低層マンションのような戸数の少ないマンションでは、管理人を常駐させず、掃除やゴミ処理などは住民が行う形式にしているマンションもあります。マンションを購入する前に、どの範囲まで外部に委託しているのかを知っておくと、購入後もスムーズに生活を送れることでしょう。

修繕積立金は値上がりする可能性が大!

新築や築浅で建物がまだ新しく頑丈なうちは、大規模修繕でもさほど大掛かりな修繕をしなくても大丈夫です。しかし、築20年以上が経過すると、やはり建物全体が古くなり、修繕が必要な箇所が増えてきます。次回の大規模修繕の見積もりを取ったときに、想定を超えるような修繕が必要であることがわかると、やむを得ず修繕積立金が値上がりすることがあります。

戸建住宅に住んでいる場合でも、築年数が増えると修繕の費用が増えるのは当然と言えば当然。共用階段やエレベーターなど、戸建住宅には存在しない設備も多いマンションは、それだけ修繕する箇所も多いということを覚えておきましょう。

滞納すると競売にかけられる可能性

修繕積立金と管理費は、マンションを管理・維持するためには絶対に必要な費用であり、滞納することが許されません。「住宅ローンとは別だし、他の世帯が払っているから少々滞納しても大丈夫だろう」というような、安易な考えで滞納することは絶対にやめましょう。しかし、現実問題として、物件によっては修繕積立金や管理費を滞納する入居者がいることは事実です。

マンションを購入している以上、入居者は管理組合に所属し、維持・管理に協力する義務があります。長期に渡って修繕積立金や管理費を滞納し続け、督促状を無視し続けるなど、悪質な行為を行なった場合、管理組合によって自宅に競売の申し立てがなされる可能性があります。

悪意が全くなかったとしても、仕事の関係で管理組合に参加していなかったり、決定事項に注意を払っていなかったりすると、気がつかないうちに自宅が競売にかけられる可能性もあります。 マンションという一つの社会の一員として生きているという自覚を持ち、常に注意して生活する必要があるのです。

支払えない時の対処法は?

修繕積立金や管理費は、一般的に2万円から3万円程度。それと別に住宅ローンを支払っている場合は、月々の住宅費はさらにかかることになります。すでに修繕積立金や管理費を滞納している状態で、今後滞納分を支払える見通しが立たない場合は、滞納額が少ないうちに売却を検討する必要があるでしょう。

任意売却の場合、競売とは異なり、市場価格に近い価格で売却できます。滞納を重ねた末競売になってしまうと、売却価格が7割〜8割程度になってしまうのです。また、家を売却してマンションを出るからといって、滞納金の精算を忘れてはいけません。

修繕積立金や管理費の滞納は、人ではなく住宅にかかる費用のため、「出てしまえばチャラ」と思うかもしれませんが、滞納がある物件を買う人はまず現れません。売買価格を調整するなどして、滞納分を精算することを第一に考えましょう。

マンションを購入する前に理解しておこう

マンションの修繕積立金や管理費は、住宅ローンと同じように必ず支払わなければいけないお金。さらにいうと、住宅ローンを返済し終わった後もずっと支払わなければならない「固定費」。毎月万単位の費用がかかり、年額にすると数十万円になる、大きな費用です。たかが修繕積立金や管理費、と甘く考えず、生活を維持するためには必ず支払うお金、という認識でマンションを購入しましょう。

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