利回りが高い=優良物件ではない!物件選びで注意したいこと

賃貸アパートや賃貸マンションを経営する上で重要なのが利回り。家賃収入、購入価格、年間の支出を計算して算出されるものです。利回りには次の3種類があります。


①表面利回り・・・年間収入÷購入価格×100

②想定利回り・・・年間収入(想定)÷購入価格×100

③実質利回り・・・(年間収入-年間支出)÷購入価格×100


>> 賃貸経営における利回りについて


当然ながら、利回りが高いほど収入が多く、堅実な経営を行える可能性が高いと言えます。しかし、売りに出されている物件を見定める時に判明しているのは、多くが①表面利回りと、②想定利回り。③実質利回りは、実際にその物件を経営してからでないと正確な計算ができません。


物件の一覧に示されている利回りの情報を鵜呑みにしていると、思いもよらない理由によって実質利回りが下がってしまったということが起こるようです。どのようなケースが考えられるのでしょうか。


目次[非表示]

  1. 1. 表面利回りが高すぎる物件は要注意
    1. 1-1. 家賃が高すぎると入居者が集まりにくい
    2. 1-2. 不便な場所だと入居者が集まりにくい
    3. 1-3. 物件価格が安い理由に注意
    4. 1-4. 問題のある入居者が住んでいる可能性
  2. 2. なぜ利回りが高いかを考えて物件を選ぼう


1. 表面利回りが高すぎる物件は要注意

物件情報を見ていて、周辺の相場よりも明らかに表面利回りが高い物件があることがあります。表面利回りの計算式は、上でも触れたように年間収入(家賃収入の合計)÷購入価格。つまり、表面利回りが相場よりも明らかに高くなる物件は、「家賃が高く設定されている」か、「物件価格が安く設定されている」可能性があるのです。このような物件のリスクを見ていきましょう。


1-1. 家賃が高すぎると入居者が集まりにくい


家賃が周辺の相場よりも高く設定されているために表面利回りが高くなっている場合、入居者が集まりにくく、空室を抱えやすいというリスクがあります。


物件が売りに出されている段階ではたまたま空室率が低く、表面利回りが高く算出されていたとしても、高すぎる家賃に耐えかねた入居者が退去して空室が増えてしまうと、家賃収入が減り、高い利回りはあっという間に低下してしまいます。人気がなくなってしまったからといって家賃を下げると、結局周辺の一般的な物件と同じ実質利回りになってしまうことでしょう。


1-2. 不便な場所だと入居者が集まりにくい


一般的に、東京・大阪・名古屋の3大都市圏や政令指定都市のような大都市圏以外の地方の物件は、大都市では考えられないほどの高い利回りを謳っている物件があるようです。しかし、利回りが高く設定されているからといって飛びついてしまうのはとても危険です。仮にその物件が人里離れた不便な場所にあった場合、物件に誰も住んでくれないために家賃収入が得られない…という事態になる可能性があるからです。


物件情報の利回りに、高い想定利回りが掲載されていたとしても、それはあくまでも想定。実際に人が住んでくれるような需要のある物件かどうかは、購入する前に自ら見極めるしかありません。


1-3. 物件価格が安い理由に注意

家賃は一般的であっても、物件価格が極端に安いために高い利回りを謳っている物件があります。この場合は、「なぜその物件が安いのか」という理由を念入りに調べてから購入に踏み切りましょう。物件が安くなる理由として考えられるのは、築年数が古く老朽化が著しいことや、立地が悪く資産価値が低下していることなどです。どちらも入居者が集まりにくい理由になります。物件価格が安くても入居者が集まらなければ家賃収入が得られず、経営が成り立たないのです。


さらに、老朽化が著しい物件の場合は、修繕費用が多くかかってしまうため、実質利回りが大きく低下してしまう可能性があります。


1-4. 問題のある入居者が住んでいる可能性


便利な立地にも関わらず、物件価格が異様に安くなっている物件は、問題のある入居者が入居して、周辺の住民とトラブルとなっている場合があります。特に、反社会勢力の構成員の入居者が住んでいるような場合は、経営において大きなデメリットとなります。


そのような問題のある入居者がいる物件は周囲の噂となって敬遠されたり、怖い思いをした住民が退去したりする可能性があり、家賃収入の低下、実質利回りの低下を招いてしまう恐れがあります。


2. なぜ利回りが高いかを考えて物件を選ぼう

ここまで、利回りが異様に高くなっている物件の注意点をまとめてきました。しかし、ここで取り上げたような「リスクがあるから利回りが異常に高い」物件は少数派と言えます。正当な理由で利回りが高くなっている物件もたくさんあるのです。


利回りが高い理由を購入前に念入りに調べ、リスクを避けて「実質利回り」が高くなるような物件を選びましょう。


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