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賃貸経営における利回りについて

賃貸経営をしていくうえで利回りはとても重要です。物件の価値を測る一つの指標として知っておきましょう。


利回りの分類と計算方法


利回りとは投資したお金に対し、リターンしたお金の割合のことを指します。賃貸経営における利回りは下記に分類されます。


①表面利回り
②想定利回り
③実質利回り


また、それぞれの計算方法は下記の通りです。

①表面利回り・・・年間収入÷購入価格×100
②想定利回り・・・年間収入(想定)÷購入価格×100
③実質利回り・・・(年間収入-年間支出)÷購入価格×100


土地の取得や、建物を建築、購入した場合それにかかった費用をまとめて購入とするとわかりやすいです。


支出の部

「実質利回り」を知るために重要なのは支出の部分をきちんと知ることにあります。物件を維持するために必要な修繕積立費、固定資産税や都市計画税などの税金、建物管理費や管理会社への管理費、税理士弁護士への報酬、そして火災保険料などがあります。


収入の部

賃貸運営をしていくうえでの収入は家賃収入のことである。家賃相場の高い地域であっても、稼働率が低くては収入は減ってしまい物件価値は低いものになってしまう。そう考えると家賃を下げてでも稼働率を上げていくのは、年間収支を上げるという点では利回りを上げることにつながる。ただしその場合は入居者の質が下がり、最終的には物件そのものへのイメージが低下してしまうことを覚悟しておく必要がある。家賃下落の負の無限ループの始まりである。


利回り向上


売買情報として次のような物件があったとします。

①5,000万円で利回り10%
②5,000万円で利回り8%

明らかに①のほうが良い物件ですが、その利回りが「表面利回り」なのか、「想定利回り」なのか、「実質利回り」なのかをしっかりと把握したうえで、購入・運営していかなければいけません。


「想定利回り」が10%となっていてもそれは満室時の想定であり、現在は空室があったり瑕疵対象の部屋があったりなど低稼働のため家賃を下げるか、資金を投入して稼働率を上げないといけない場合があります。そうなると収入が下がったり、支出が上がったりしてしまい当初の想定利回りとはかけ離れた利回りになってしまいます。


逆に現在の利回りが8%で空室がある場合のほうが潜在期待値が高いのかもしれません。最近台頭しているサラリーマンオーナーはそこに注目しています。空室がある場合、現在の「実質利回り」が低くても的確な修繕を行うことで稼働率を上げ、市場に合ったリフォームなどを行い家賃下落を防ぎ(または上昇させ)物件価値を上げたうえで売却・買い替えをし資産を増やしている方も多くいです。


今物件をお持ちの方や、物件の購入をお考えの方は物件を利回りで客観的に見つめなおしてみてはいかがでしょうか?利回りを知ることは円満な賃貸経営を行うためのヒントになります。

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