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管理料0円の管理会社はサラリーマンオーナーの味方か!?

賃貸住宅を経営されている方なら一度は耳にしたことがあるであろう管理料0円の管理会社。管理料0円は賃貸管理業界に衝撃を走らせたと言っても過言ではありません。なぜなら、管理会社はオーナーから管理料をいただき、賃貸住宅の管理を行っているためです。この管理料をオーナーからいただけないのでは、管理会社は経営が成り立ちません。


一方、オーナーにとってはこれ以上ない朗報と言えます。管理コストを下げることで利益率を上げることができるからです。これは、費用を抑えながら副業収入を得たいと考えているサラリーマンオーナーにとっても朗報と言えそうです。しかし、管理料が0円だと管理会社の経営が成り立たないなら、なぜ管理料0円の管理会社があるのでしょうか?オーナーからは、特に以下のような疑問がきこえてきます。


①本当に費用はかからないのか?

②どうやって収益を得ているのか?

③しっかり管理はしてくれるのか?


​​​​​​​それでは、上記3点について説明していきます。


① 本当に費用はかからないのか?


まず初めに考えるのが、管理料0円とはいっても管理料とは異なる名目で費用が発生してくるのではないかということです。一般的に賃貸管理料は3~8%あたりが多いのですが、この費用が全て無料になるとは考えにくいためです。


なるべく管理コストを抑えたいサラリーマンオーナーにとって管理料0円はとても魅力的なので、本当に管理料が0円なのか気になるところです。管理料が本当に0円で管理会社に収益が入らなければ、しっかり管理料をとっている管理会社に経営面で負けてしまいます。


しかし、現実として代表的な管理料0円の管理会社はどんどん売上を伸ばしています。やはり、管理料以外の名目で費用が発生すると考えたほうが良さそうでしょう。ある管理料0円の管理会社では、「入居管理」「経営管理」「建物管理」等を無料で提供されています。その一方で、「建物の営繕工事」「リフォーム工事」「入居者からの保険料」「保証料」「24時間サービス料」といった名目で管理料に代わる収益を得ています。


この収益は、当然のことながら賃貸オーナーから得ているものになります。そして、管理料0円の管理会社の売り上げが上がっているところをみると、上記のような名目の中に管理料0円分の管理料も含まれていると考えたほうがよさそうです。まとめると、管理料0円の項目だけで考えるのではなく、トータルでかかってくる費用で考えたほうがよいといえそうです。サラリーマンオーナーの方はこの点を踏まえて管理会社を選択するとよいでしょう。


② どうやって収益を得ているのか?


一般的な管理会社は3~8%の管理料をとることで経営を成り立たせており、管理料が0円で収益がないとしたら経営が成り立ちません。この点は、上記「(1)本当に費用はかからないのか?」で説明した通り、管理料0円の管理会社は、管理料とは異なる名目で収益を得ています。


そして、その異なる名目の中に管理料0円分の費用も含まれていると考えられます。そのため、管理料0円の会社はどんどん売上を伸ばしているのが実態です。もちろん、経営努力や工夫により売上を伸ばしている面も考えられます。


また、管理料0円というキャッチーコピーによりオーナーの集客に成功することで、規模が拡大することによりコストが低減されるという「規模の経営」が成立していることも考えられます。そのため、競合他社に比べて少ない管理料でも十分に利益を出すことができるともいえるでしょう。


どの管理会社も管理を委託してもらうための広告費用や営業活動に多大な費用をかけています。この費用をある程度削減できるだけでも管理会社の経営コストはかなり低減され、オーナーへ管理料0円という形で還元しているとも考えることができます。そう考えると管理コストを下げたいサラリーマンオーナーにとって、管理料0円の管理会社はお得ともいえます。


管理会社にしてみれば、一度オーナーに管理を委託してもらえれば、リフォームや建て替えなど様々な提案できる点も経営面での強みとなります。まとめると、管理料0円の管理会社はマーケティングに成功しているため、様々な収益化の手段があるといえるでしょう。サラリーマンオーナーにとっては、管理料0円分のメリットをしっかり享受できるなら検討してもよさそうです。


③ しっかり管理はしてくれるのか?


ここがオーナーにとって最も大切な点になります。いくら管理料が0円でも、0円だからといって清掃やトラブル対応などにまともに対応してくれなかったら、空室率は増加し、賃料が下がり、最後には賃貸経営に失敗してしまいます。これでは管理料が0円でも意味がありません。


オーナーが管理会社へ管理を委託することの意味に、日々の運営を任せることで労力を削減したり、賃貸経営について助言をもらい空室率を下げたりすることで収益を増大させることがあげられます。


この点、日々の運営や経営がしっかり任せられないのでは、管理料が0円でもデメリットの方が大きくなってしまいます。本業があるため副業に時間を割きづらいサラリーマンオーナーの方は、この辺りを事前に確認しておく必要があります。


ただし、こういった情報をインターネットや口コミからだけで判断することは難しいでしょう。なぜなら、管理料0円の管理会社は全てのオーナーに均質にサービスを提供しているわけではないからです。


管理料0円の管理会社は「(1)本当に費用はかからないのか?」で説明した通り、管理料0円の代わりに「建物の営繕工事」「リフォーム工事」をオーナーから受注することで収益をあげています。これらは大きめのマンションなどの方が得られる収益も大きい傾向にあり、管理会社はどうしてもそういった賃貸住宅を経営されているオーナーを優先して時間を割く傾向があるためです。​​​​​​​


そのため、規模が小さめの戸建て賃貸住宅やアパートなどを経営されているオーナーへのサポートは、規模が大きめのマンションを経営されているオーナーに比べて、相対的にサポートが少なくなってしまいます


サラリーマンオーナーの方は、この辺りをしっかりと踏まえた上で直接管理料0円の管理会社に聞くなど情報収集を行い、日々の運営と経営成功を目的とした管理の委託先を検討するとよいでしょう。


管理料0円の管理会社まとめ


サラリーマンオーナーの方が管理料0円の管理会社に管理を委託する場合の留意点として下記の二つがあげられます。


①管理料以外の名目で費用が発生する場合があるため、トータルでいくらかかるか確認すること

②しっかりと管理や経営を行ってくれるのか確認すること


特に②の「しっかりと管理や経営を行ってくれるのか」については、本業とは別に副業として賃貸住宅を経営されているサラリーマンオーナーならではの確認ポイントになります。


なぜなら上記で説明してきた通り、管理料0円の管理会社は収益を得るために、どうしても規模が大きくなりがちな大きめのマンションを経営されているオーナーへ時間を割く傾向にあるためです。


賃貸経営に成功して初めて収益が得られるため、サラリーマンオーナーの方は目的意識を「コストを下げる」ではなく「経営を成功させる」に焦点を合わせ、管理会社と相談してみましょう。

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