マンションを丸ごと一棟、あるいは部屋を買って、賃貸住宅として貸し出して賃貸経営を行いたいけれど、具体的にどんな物件を買えばよいのかわからず、踏み出せないという方も多いことでしょう。

便利な場所に建つ新築マンションを購入して分譲賃貸として貸し出すと、利便性が高く、外観も内観も綺麗なので、人気物件となることは明白です。

しかし、新築マンションの値段は高く、賃貸経営により出資した分を回収しようと思うと、数十年かかってしまう可能性もあります。

しかし、早く費用を回収しようと家賃を極端に上げると、借り手がなかなか見つからず、空室になってしまうという危険性もあります。

今回は、「中古マンションを購入してリノベーションを行って貸し出す」というスタイルの賃貸経営のメリットを見ていきましょう。

購入価格が安い

マンションの資産価値は一般的に、新築時を100%とすると、築5年で約25%、築10年で約40%、築15年で約45%と、築年数が多くなるほどみるみる下落していきます（東京、大阪、愛知の平均。立地条件や人気によっては資産価値がこれほど下がらない物件もあります）。

しかし、築20年を過ぎると、その下落は緩やかになっていくと言われています。

鉄筋コンクリートのマンションの寿命は、短いものでも50年程度。

つまり、賃貸マンション経営を行うことを考えると、築20年以内の中古マンションを購入してリフォーム・リノベーションを施した方が、新築のマンションを購入するよりも購入価格が安くなり、しかも長い間賃貸物件として貸しに出せる可能性が高いと言えます。

立地の良い物件が抑えられる可能性がある

購入価格が安くなることにより、新築のマンションでは手の届かないような立地の良い物件を抑えられる可能性があります。

鉄筋コンクリートのマンションの寿命は約50年。大規模な再開発などが行われた場合は例外ですが、一般的にマンションの取り壊し・建て替えのサイクルは遅めです。

つまり、現在立地の良い場所に建っている物件が、簡単に取り壊されてしまう可能性は低いと言えるでしょう。

資産価値が下がって手頃になった立地の良いマンションを買うことができれば、借り手が付きやすく、空室になりにくい物件になるでしょう。

リノベーションで賃料を高く設定可能

リノベーションを行い、壁や床などの内装、バスルームやキッチン、トイレなどの設備を最新のものに変えれば、必然的に人気が高まります。

ここ10年〜20年程度で、日本のマンションの内装や設備の流行は大きく変わりました。

例えば、かつては床がカーペットというマンションの部屋も多くありましたが、最近ではカーペットよりも掃除がしやすく衛生的なフローリングの床が主流です。

また、カメラ付きインターホンや温水式洗浄便座、IHクッキングヒーターなど、10年以上前の物件ではあまり広まっていなかった設備がもはや当たり前となっています。

築10年を超えるような中古のマンションでも、このような最新の設備を揃えてリノベーションすれば、住む人にとっては新築と同程度の価値がある物件となります。

そのため、物件の競争力が高まり、家賃を相場よりも高く設定しても借り手が付きやすくなるのです。

しかも、1.で触れたように、購入・リノベーションする費用は新築を購入するよりも安く済むため、その分多くの利益を得ることができるかもしれません。

マンションの雰囲気が固まっている

一度にたくさんの人が入居する新築マンション。

マンションの住民がどのような人で構成されるかがわからないため、隣や上下階に迷惑な住民が入居することになったり、管理組合がしっかりとまとまらなかったりというリスクが伴います。

それに比べて、中古マンションはある程度コミュニティが固まっており、どのような雰囲気であるかを掴みやすくなっています。

また、管理の状態が購入前に確認できるため、適切な清掃や修繕が行われているかを確認することができます。

賃貸住宅で貸し出す際は、良好なコミュニティや綺麗な共用部分を謳い文句にすることができるので、より物件の人気が高まることでしょう。

物件探し、リフォーム・リノベーション、賃貸募集を自力で、個別の業者に依頼して行おうと思うと、かなりの労力が必要です。

そして、これから賃貸マンション経営を始めるという方は、果たしてその物件が将来的に利益を生み出せるのか、という判断で迷ってしまうかもしれません。

最近は、物件探し、リフォーム・リノベーション、賃貸募集、物件管理をワンストップで行える不動産業者も存在するため、不安な場合はそのような業者に依頼してしまうという方法もあります。