2021.10.27

人気の中古マンションリノベーション!メリットとデメリットを知ってリスク回避

リノベする

中古マンションを買ってリノベーションをすると、新築よりも低コストで立地が良く、好みの住まいを実現できるとあって人気の住宅購入のスタイルとなっています。しかし、そんな中古マンションだと設備の老朽化は否めません…。そんな時に助かるのがリノベーションという存在!では中古マンションリノベーションにデメリットはないのでしょうか?

ここではそんな中古マンションリノベーションにおけるメリットとともにリスク回避にもなるデメリットに焦点を当てて解説していきます。

中古マンションリノベーションのメリット

リノベーション済みマンションや中古マンションにリノベーションを施すメリットは以下の通りです。

1. 新築よりも手の届く購入価格や諸経費

まずメリットとして挙げられるのは、新築に比べるとローコストということです。マンションは新築状態から入居者が入ると中古に変わります。その事実があるだけで、なんと価格がおよそ2割下がってしまいます。条件にあったリノベーション済みの中古マンションを購入したり、新たに自分たちでリノベーションを加えても、予算内に収めやすいです。同じ条件の新築住宅と比べると、低いコストで住めるうえ、住まいをカスタマイズできるという魅力がリノベーションサービスの増加へと繋がっています。

2. 人気エリアなどをおさえれば安定した資産価値

家でもマンションでも物件を購入するにあたり、気になるのがその後の資産価値。安定した資産価値には、様々な条件が存在します。 建物は当然ながら経年変化により劣化し、一般的には建物の資産価値もその劣化に伴って下がっていくものです。しかし、マンションに関しては築年数が増すほど価値が下がるものではなく、一定の期間を経過するとそこからはほとんど下がらないのです。

物件のコンディションや耐震性・資産価値などをトータルで見て、価値ある物件を選ぶことができれば、新築にはない恩恵を受けることもできます。

3. 立地の良い物件の豊富な選択肢

中古マンションのように築年数の古い建物は、そのあとに建てられる新築のマンションより好立地に建設されているものが多く、駅近でアクセスの良い場所が比較的多いです。さらに地盤の良い立地に建設されていたりします。実家や勤務地に近い住まいを選びやすく、好立地の住宅の選択肢が多いのが特徴です。

中古マンションリノベーションのデメリット

ここまで、中古マンションのリノベーションのメリットを挙げてきました。しかし、中古マンションリノベーションはもちろんデメリットも存在します。ここからは、リスク回避のために、中古マンションリノベーションのデメリットやリノベーションできない部分など注意点をご紹介します。

1. 耐震面での不安が募る?

新築中古問わず、すべての建物は建築基準法で定められた耐震基準をクリアする必要があります。1981年にスタートした「新耐震基準」が適用された建物や「耐震基準適合証明」を受けた物件なら、耐震強度が認められていますが、それに当てはまらにものは震度6以上で倒壊するリスクが高いと言えます。

ただ、旧耐震基準の物件でも違法建築物ではないし、耐震補強工事をしている場合もあるので、築40年前後の物件を見る際はよく確認しておきましょう。

2. 建物のデザインが古いものが多い

築数十年と経った中古マンションは、最近のデザインと比較するとなんだか古臭く感じる方もいらっしゃるはずです。

マンションは一戸建てと違って、バルコニー部分や外壁、エントランスなどの共用部分はリノベーションすることができません。言い換えると、管理の良し悪しが目に見えて分かるということでもあるので、自分ではどうすることもできない部分になってきます。

修繕工事をしている物件もありますが、新築と比べると見劣りしてしまうことも。外観やエントランスなどにこだわりがある場合は、新築マンションをおすすめします。

3. リノベーションが可能なのは専有部のみ

マンションは主に、他の入居者と共に使用する共用使用のスペースと個人個人の部屋にあたる専用使用スペースの二つがあります。そして、リノベーションができるのがその専用使用スペースにあたる部屋内部のみとなります。

部屋内部ならどこでもリノベーションが可能なわけではなく、内部でもリノベーションが行えない部分があるので注意が必要です。リノベーションのアイディアを膨らませた後に、”実はできなかった…”ということがないよう、リノベーションができるところとできない部分は事前にチェックしておきましょう。

4. ローンの金利が高くなってしまう

よく利用される担保なしのリフォームローン利用は、借入額が小さいため金利が高く返済期間も短いため毎月の返済額が住宅ローンよりも高くなります。 また、大規模のリフォームで借入額が大きくなる担保アリのリフォームローンは、返済期間は長く金利は低めになりますが、住宅ローンとほぼ同様に審査が厳しくなり諸費用もかかります。そうなると、リフォームローンを単独で借りるメリットはさほどなくなります。

マンションのリノベーションでできること、できないこと

ここからは、中古マンションのリノベーションでできること、できないことをご紹介します。

マンションのリノベーションでできること

・断熱性を上げる
内窓を増やしたり、壁や天井に断熱材を充填したりして断熱性能を向上させます。

・コンセントの数を増やす
コンセントは数を増やせるだけでなく、位置の変更も可能です。

・内装の変更
天井や壁材、床材や畳の張り替えができることで、内装の印象をガラリと変えることができます。また、塗装や室内ドアの建具交換はどのマンションでもリノベーションができます。
 

マンションによってリノベーションできること

・キッチンやお風呂場などの水回り
水回りの設備は、床下の配管がどこまで動かせるかがポイントになります。排水管は十分な勾配がないとリノベーションが難しいことも。どれくらい水回りの設備が移動できるかなど、専門会社に現場を見てもらい、判断してもらうほうがいいでしょう。

・間取りの変更
マンションの構造が壁式構造の場合、間取りの変更はできません。それでもどうにか取れない壁を残したまま配置を変えたり、マンションの管理規約によっては部分的に補強や撤去ができる場合もありますが、そういった場合は検査や構造計算が必要となるのであまり現実的とは言えません。
 

マンションのリノベーションでできないこと

・玄関ドアの交換
玄関ドアは共有部分になるためリノベーションができない部分です。

・サッシの交換
サッシも住戸に付随していますが、共用部分にあたるため、リノベーションができません。

・パイプスペースの移動
給排水管、電気配線、ガス配管といったパイプスペースを通る配管も縦に流れていて共用部分にあたります。
 

価値ある住空間にするために

中古マンションのリノベーションに関しては、このようにメリットデメリットが存在します。しかし、実は中古だからではなく、物件の選び方によって中古マンションリノベーションは将来的に価値のある物件となる場合もあるのです。正しい物件選びと賢い購入の仕方で、自分達にぴったりの住まいを実現しましょう。