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サラリーマン・オーナー必見!利回り低下で苦しまないために大切なこと

サラリーマンに最適と言われている賃貸経営ですが、安定して収益を得るためには利回り低下や空室対策について考えておかなくてはなりません。そんな時委託管理が選択肢に入ってくるのですが、管理会社はどうやって選べばよいのでしょうか?


日々の運営を管理会社に任せる以上、管理会社の選択によってその後の収益が安定するかどうかが変わってくるといえます。この記事では、委託管理を検討しているサラリーマン・オーナーがおさえておくべき管理会社の選び方について説明していきます。


物件管理 or プロパティマネジメント

一言に管理会社といってもその種類は主に2種類に分類することができ、日々の運営を目的とした会社と資産価値の向上に焦点を当てた会社になります。日々の運営を専門とした会社は、主に入退居、清掃、家賃管理などオーナー様に代わり業務を代行する、いわゆる物件管理会社になります。


資産価値の向上に焦点を当てた会社は、土地、建物、入居状況など総合的に物件を捉え、物件価値の向上を目指していく、いわゆるプロパティマネジメント会社になります。


どちらの方がいいというわけではなく、管理会社が提供するサービスによって管理料も異なってくるため、オーナーの目的や管理会社のサービスを比較しながら決めていくとよいでしょう。サラリーマン・オーナーであれば、賃貸経営の大部分を委託することになると思いますので、利回り低下時の対応や空室対策に強いプロパティマネジメントを行う会社をオススメします。


管理会社への委託費用について


管理会社には日々の運営を目的とした管理会社と、資産価値の向上を目的としたプロパティマネジメント会社の2種類に分類できると説明しましたが、それぞれ利益の得かたが異なってくる部分があります。物件管理会社とプロパティマネジメント会社に共通して多いのが、家賃収入の3~5%などを毎月管理費として請求するケールです。


管理費とは、日々賃貸住宅の運営で行う入退去、家賃管理、清掃などの業務になり、この業務範囲が多いと管理費も多くなる傾向にあるようです。一方、利回り低下時の対応や空室対策については、どこまで対応するかは管理会社によって差が出てくるところです。通常であればまずは賃貸仲介業者へ入居者の募集を出すところから始めるでしょう。また、空室が長く続いている場合は仲介業者への礼金を多めに出すなどの工夫があったりします。


このあたりは、資産価値の向上を目指すプロパティマネジメント会社が強い傾向にあるようです。管理会社は管理費だけでなく、日々の運営であればトラブルやクレーム対応など入居者対応をしっかり代行してくれる会社を選びたいものです。また、利回り低下や空室対策については、物件や入居状況などトータルでみた資産価値の向上を目指す会社を選びたいところです。


物件管理とプロパティマネジメントのどちらを選ぶべきか

オーナーや物件の状況によって選ぶべき管理会社が異なってきます。賃貸経営を本業としているオーナーであれば、そもそも自主管理でいいかもしれませんし、そうでなくとも日々の運営を代行してくれる物件管理会社を選択するとよいでしょう。


サラリーマン・オーナーであれば、できる限り賃貸経営に関わる業務を委託したいところなので、対応範囲の広い物件管理会社や資産価値の向上までみてくれるプロパティマネジメント会社を選択するとよいでしょう。また、物件の状況が満室で家賃も相場以上など安定している場合は、やはり自主管理か物件管理会社に日々の運営を代行してもらうだけでよいでしょう。


空室が目立ったり、家賃の減少による利回り低下の状況であれば、そのあたりまでしっかり対応してくれる物件管理会社か、資産価値の向上を目指すプロパティマネジメント会社を選択する必要があります。忙しいサラリーマン・オーナーは、余計な心配や時間を割かなくてもよいプロパティマネジメント会社を選択しておくと無難です。


対応範囲については管理会社へ確認すること


ここでは賃貸住宅の管理会社を、物件管理会社とプロパティマネジメント会社の2種類に分類しましたが、実際に管理会社がそのような分類を提示しているとは限りません。多くの管理会社は賃貸管理と銘打っており、実際の業務範囲はその管理会社へ問い合わせするなど確認する必要があります。


また、賃貸管理会社がプロパティマネジメントと銘打っている場合でも、対応範囲や強みなどについては問い合わせしてみた方がよいでしょう。オーナーや物件の状況によって管理手法の費用対効果は異なってくるため、これからサラリーマン・オーナーを目指される方はそのあたりから相談してみましょう。

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