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土地の地目ってなに?その種類について

土地には「地目(ちもく)」と呼ばれる要素があります。「地目」とは不動産登記法に基づき、登記所が対象の土地を判別し認定した土地の用途になります。


地目は登記事項証明書に記載されています。では地目にはどんな種類があるのでしょうか。土地の用途によって宅地、田畑など23種類に区分されています。ただ一般的に土地探しをする際関わる可能性があるのはこの中でも限られます。


1.地目の種類

1-1.田

「農耕地で用水を利用して耕作する土地」のこと。農地転用の手続きなどを行えば宅地として使うこともできます。ただし条件がありすべての田が許可されるわけではありません。


1-2.畑

「農耕地で用水を利用しないで耕作する土地」のこと。つまり田ではない農耕作地は畑となります。


1-3.宅地

「建物の敷地及びその維持もしくは効用を果たすために必要な土地」とのこと。住宅やビル、店舗のある土地は宅地です。都市計画法の用途地域にある土地はすべて宅地となっています。ただし公共施設のある土地は例外となります。家を建てるために土地探しをしている場合、基本的には宅地を選びましょう。


1-4.牧場

「家畜を放牧する土地」のこと。


1-5.山林

「耕作の方法によらないで竹木の生育する土地」のこと。いわゆる山のことです。ただし管理されていると山林ではなくなります。


1-6.原野

「耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地」のこと。長年放置されてきた人の手が入っていない土地が該当します。


1-7.塩田

「海水を引き入れて塩を採取する土地」のこと。現在ではあまり見られません。


1-8.鉱泉地

「鉱泉(温泉を含む。)の湧出口及びその維持に必要な土地」のこと。温泉地のことです。


1-9.池沼

「かんがい用水でない水の貯留池」のこと。


1-10.墓地

「人の遺体又は遺骨を埋葬する土地」のこと。


1-11.境内地

「境内に属する土地で、宗教法人法第3条第2号及び第3号に掲げる土地」のこと。お寺や教会のある土地が該当します。


1-12.運河用地

「運河法第12条第1項第1号(水路用地及び運河に属する道路、橋梁、堤防、護岸、物揚場、繋船場の築設に要する)又は第2号(運河用通信、信号に要する)に揚げる土地」のこと。人工的に作られた水路のことです。


1-13.水道用地

「専ら給水の目的で敷設する水道の水源地、貯水池、ろ水場、水道線路に要する土地」のことです。


1-14.用悪水路

「かんがい用又は悪水はいせつ用の水路」のことです。下水道や工場排水を流す排水路などを指します。


1-15.ため池

「耕地かんがい用の用水貯留池」のこと。自然の池でもかんがい用に使っている場合はため池となります。


1-16.堤

「防水のために築造した堤防」のこと。


1-17.井溝

「田畝(でんぽ)又は村落の間にある通水路」のこと。


1-18.保安林

「森林法に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地」のこと。


1-19.公衆用道路

「一般交通の用に供する道路」のこと。私有地でも交通のために利用されていれば公衆用道路という扱いになります。


1-20.公園

「公衆の遊楽のために供する土地」のこと。公園内の広場、花壇、通路、休憩所、遊戯施設、運動施設などの公園施設の敷地も公園として取り扱います。


1-21.鉄道用地

「鉄道の駅舎、附属施設及び路線の敷地」のこと。


1-22.学校用地

校舎、附属施設の敷地及び運動場。小学校、中学校、高等学校、大学、高等専門学校、中等教育学校、盲学校、聾学校、養護学校、幼稚園など、学校教育法に定められている全ての学校が適用されます。


1-23.雑種地

上記のいずれにも該当しない土地。具体的には駐車場、飛行場、野球場などが雑種地として指定されています。ただし駐車場は建物の敷地としての利用が主で、付随的なものである場合は宅地として取り扱います。


2.登記地目と現況地目


これらの地目を見る際に気をつけなければいけないのは、登記地目現況地目が一致しているかどうかです。登記地目とは法務局に登記されている地目の事で、現況地目は今現在その土地がおかれている状況の事をいいます。本来であれば地目を変更する際は土地の所有者が土地地目変更登記の申請を行う必要があるためこれらは一致しているのが一般的です。しかし一致していないケースもあります。


例えば昔は田んぼだった土地に住宅を建てており、登記地目の変更を行っていない場合、登記地目は田んぼ、現況地目は宅地というようにズレが生じてしまいます。このように所有者が申請をしていない場合には、登記地目と現況地目にズレがあるケースがあるため注意が必要です。


まとめ

土地には様々なバリエーションがあります。家を建てるために土地の購入しようとしている方、土地の売却を考えている方はこれらの地目に注意し、取引に問題がない土地かどうかを事前に把握しておきましょう。

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