2020.11.09

土地を購入して注文住宅を建てる方必見!意外と時間が無い「ハウスメーカー選び」とは?

建てる

マイホームづくりは、ワクワクしながら進められる人生の一大イベント。家事動線の考えられた間取りはもちろん、憧れの造作食器棚や造作洗面化粧台、1階のトイレにもこだわりたいなど、夢が膨らむことでしょう。

マイホームづくりを進めている方には、既に土地をお持ちの方もいらっしゃれば、これから土地の相続を受ける予定の方、実家の敷地を分筆して少しわけてもらい、その敷地にマイホームを計画される方など、様々な方がいらっしゃいます。そして、これから自分達のマイホームのための納得いく土地を探す方も大勢いらっしゃいます。

マイホームの土地の立地条件が、最低限納得できる内容であることはとても重要。その上で、さらに広さや価格帯も外せない条件です。さらに、土地を見つけた後に建物の施工を任せる「ハウスメーカー」や「工務店」は、きちんと自分のこだわりに向き合ってくれるのか?と不安に感じる方も多いことでしょう。そこでこの記事は特に、土地をこれから探し、土地購入後にマイホームをご計画される方に必見です。

ハウスメーカー・工務店選びと時間

「家の部分を作るハウスメーカーや工務店選びは、時間をかけてじっくり考えたい」と思っている方も多いことでしょう。しかし、ハウスメーカー及び工務店(※以後ハウスメーカー)を選定するのにどれだけの時間を割けるかご存知でしょうか?

実は、マイホームづくりにおいて、ハウスメーカー選びに割ける時間は驚くほど少ないのです。これから、その真相に迫っていきましょう。

具体的な土地購入後のスケジュール

土地購入及び、建物工事着工までのスケジュールをおさらいすると、下記のようになります。マイホーム購入では、住宅ローンを組まれる方がほとんどのため、今回は土地も建物も住宅ローンを組んだと仮定して話を進めていきます。

①物件提案
②現地案内 or ご自身で現地確認
③検討敷地に仮プラン - 仮プランをもとに資金計画
④購入のご決断 ― 土地購入申込書提出
⑤土地売買契約締結 ― 手付金支払い
⑥金融機関事前審査
⑦金融機関事前審査結果通知
⑧建物工事請負契約書締結 ― 契約金支払い
⑨金融機関本審査
⑩金融機関本審査結果通知
⑪融資特約(ローン特約)期日
⑫土地繋ぎ融資申込
⑬土地決済 ― 土地所有権移転登記 ― 土地残金支払い
⑭建物着工へ(地盤調査・地鎮祭・確認申請認可 後)

上記の様な流れで、土地探しから土地購入、建物工事の着工へと進んでいきます。

問題なのは期間にあります。再度具体例として期間を落とし込んで見てみましょう。(※話を分かり易くする為、1月1日スタートとし、曜日は一旦無視して落とし込んでみました。)

①物件提案
②現地案内 or ご自身で現地確認
③検討敷地に仮プラン - 仮プランをもとに資金計画
④購入のご決断 ― 土地購入申込書提出《1月1日》
⑤土地売買契約締結 ― 手付金支払い《1月7日》
⑥金融機関事前審査《1月7日》
⑦金融機関事前審査結果通知《1月9日》
⑧建物工事請負契約書締結 ― 契約金支払い《1月29日》
⑨金融機関本審査《1月29日》
⑩金融機関本審査結果通知《2月14日》
⑪融資特約(ローン特約)期日《2月17日》
⑫土地繋ぎ融資申込《2月20日》
⑬土地決済 ― 土地所有権移転登記 ― 土地残金支払い《3月1日》
⑭建物着工へ(地盤調査・地鎮祭・確認申請認可 後)《3月2日》

ここで、⑥番の土地契約から⑨番の建物請負契約までの期間にご注目ください。

⑥で、土地を購入してから、⑨にハウスメーカーと契約を交わすまでの期間は実に22日。

じっくりとハウスメーカーを選ぶには短過ぎだとお感じになりませんか?

時間を割くことができない理由とは

前述の通り、マイホームづくりでは、ハウスメーカーを選定して、建物工事請負契約をおよそ22日間で結ばないといけません。「間取りは?価格は?ハウスメーカーの選定はどうなるの?」と考えると、頭の中は真っ白になりそうですが、この期間は現実として変えることはできません。ハウスメーカー選びの期間は、なぜそんなにも短いのでしょうか。その要因となるのが、次の2つの要素。

⑭番の土地決済と、⑫番の融資特約期日です。

この2つのおかげで、こんなにも急ぐ必要があるのです。

⑭番の決済については、造成地や開発地の場合は土地造成工事が完了しない限り決済を迎えられないケースもあり、その場合の土地契約締結からの決済までの期間も長くなる可能性もあります。

しかし、⑫番の融資特約期日に関しては、通常であれば土地契約締結から1ヶ月頃、長くても2ヶ月頃までが限界なので、急ぐ必要があるのです。

⑫番である融資特約は、万が一住宅ローンが通らなかった時、契約停止条件になる重要な要素なので、無視することはできません。 そこから逆算して、以下のようなことを考えていく必要があります。

・「いつまでに金融機関本審査の承認を得ていなければいけないか」
・「という事は、いつまでに本審査を受ける必要があるのか」
・「その為に必要な建物工事請負契約書がいつまでに必要なのか」

これらのスケジュールが後ろに詰まっているため、ハウスメーカーを選定している期間がおよそ22日間という短いものになっているのです。土地契約締結後から工事着工までのスケジュールは、意外にタイトであることを覚えておきましょう。

土地を選定する前からのハウスメーカー選びが大事

前述の通り、土地契約を締結してからだと、ハウスメーカーを選ぶ期間がおよそ22日しかありません。ではハウスメーカー選びをこだわりたい場合、どのようにすれば良いのでしょうか。

答えはシンプル。土地契約に至る前からハウスメーカーについて調べるのです。

「土地も決まっていないのにハウスメーカーのモデル見学に行っても、無駄足になるかも」と考える方もおられるかもしれませんが、前述の通り、土地が見つかってからはスケジュールがタイトであり、落ち着いて話ができる暇さえないかもしれません。

つまり、ゆっくりと土地探しをしている間に、ハウスメーカーの選定も並行してじっくり進めていく必要があるのです。モデルハウスへ足を運ぶことはもちろん、営業担当から話を聞き、それぞれのハウスメーカーの強みや、自分達の要望を固めていく必要があります。モデルハウス以外にも、気になるハウスメーカーの実邸見学(完成見学会)へと足を運ぶことも大変役に立ちます。

そのハウスメーカーのフラグシップモデルで、最上級グレードになっていることの多いモデルハウスとは違い、現実的なグレードの実邸を見る事の出来る機会はそう多くありません。もし完成見学会が開かれている情報が入ったならば、千載一遇のチャンスと捉えて、思い切って内覧させてもらいましょう。

おわりに

このように、土地探しの最中に並行してモデルハウスや完成見学会に足を運び、自分の目で内覧した上で、設備、保証、デザインや間取り、機能等、自分の判断軸を決めておくことはとても大切。

土地探しをしている間に、ハウスメーカーを少なくとも2社位まで絞っておくのが理想的です。もちろん、その情報収集の際には、建物金額を忘れずに聞いておきましょう。

特にハウスメーカーの営業担当や設計担当、施工管理担当とは、半年以上の付き合いになることがほとんど。担当者個人はもちろんのこと、会社全体のイメージも大切です。

自分たちの意見をきちんと親身に聞いてくれるかどうか、様々な質問を投げかけた時に、紳士的な対応を撮ってくれるかどうかをしっかりと判断しましょう。

マイホームづくりも、備あれば憂いなし。土地の購入など、実際に話が進み始めてから焦るのではなく、落ち着いて話し合ったり考えたりできる余裕のあるうちからハウスメーカー探しを始めましょう。