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中古マンション購入+リノベーションがお得なこれだけの理由

近年、広告などでも頻繁に取り上げられ、若い世代を中心に人気となっている「中古マンションを購入し、リノベーションして住む」こと。元となる中古マンションを購入する費用が安く抑えられることや、自分たちが生活しやすい空間を作ることができることが一般的なメリットとして思い浮かぶことでしょう。


しかし、中古マンション購入+リノベーションがお得と言える理由はこれだけにとどまりません。どのようなメリットがあるのか見ていきましょう。


目次[非表示]

  1. 1.新築と中古、どちらが資産価値を維持しやすい?
      1. 1.0.1.Q. 「よほどのこと」って何?
  2. 2.新築から15年間で急激に下がるマンションの資産価値
  3. 3.リノベーションしても十分なお釣りがくる
  4. 4.中古マンションは管理費・修繕積立金が決まっている
  5. 5.中古マンションは入居者が固まっている
  6. 6.好きなデザインが選べる
  7. 7.デメリットもあるものの総じてお得


新築と中古、どちらが資産価値を維持しやすい?


駅から徒歩5分の場所にある築15年の中古マンションAと、駅から徒歩7分の場所にある新築マンションB。現在、中古マンションAの価格が1,900万円であるのに対し、新築のBの価格は4,000万円だとします。同じような広さや周辺環境であった場合、資産価値を維持しやすいのはどちらでしょうか。


よほどのことがない場合、答えは中古マンションAです。なぜそう断言できるのでしょうか。


Q. 「よほどのこと」って何?

ほとんどのマンションの資産価値は新築時がピークで、その後下落していきます。しかし、稀に物件の管理状態や周辺環境の変化などで資産価値が維持されたり上昇したりすることがあります。


新築から15年間で急激に下がるマンションの資産価値


出典:東日本流通機構


東日本流通機構が発表したデータによると、大半のマンションの資産価値は新築から15年で半分ほどに下落します。しかし、16年目からはほぼ横ばいになるのです。


つまり、現在新築で4,000万円の価値があるマンションBも、15年経てばその価値は2,000万円以下になってしまい、今購入すると将来売却する際には半分の価値で売りに出さなければならなくなってしまうのです。もちろん、物件ごとにどれほど値下がるかは異なります。前述の通り、管理状態や周辺環境の変化などで購入した時の金額より高く売却できるケースもあります。


それに対し、現在1,900万円で売りに出されている中古マンションAは、15年後に築30年となったときも現在とほぼ変わらない資産価値を有している可能性が高く、将来売却する際も購入時との差額を少なくすることができます。


リノベーションしても十分なお釣りがくる

スタートの時点でポルシェのカイエン(¥1,031万〜)くらいの差が生まれている


壁などを取り払って一新する大規模なスケルトンリノベーションを行なった場合、その相場は1㎡当たり10~15万円と言われています。高く見積もって仮に1㎡当たり15万円だとしても、70㎡の部屋をスケルトンリノベーションした値段は単純計算で「1,050万円」になります。


ここで、先ほどの中古マンションAと新築マンションBの価格差を考えましょう。1,900万円のAに豪華なリノベーション(1,050万円)を施したとしても、その総額は2,950万円。室内は新築と全く変わらない新しさ・デザイン性で、しかも自分たちが住みやすいように大規模なリノベーションを行なったとしても、新築マンションBを購入するよりも1,050万円安いのです。


中古マンションは管理費・修繕積立金が決まっている


築15年以上の中古マンションは、大抵最初の大規模修繕を終えています。そのため、管理費・修繕積立金が実情的な額で決定しており、この先急激に引き上げられる可能性は少ないと言えます。


それに対し、新築マンションの管理費・修繕積立金は、物件を売るためにかなり低く見積もられて広告に掲載されていると言われています。そのため、最初の大規模修繕を迎える頃には、入居時の額よりも大幅に上がっていた…なんてことも少なくありません。


そもそも購入価格が高い新築マンションを買った後の管理費・修繕積立金の増額は、多かれ少なかれ将来の生活設計の痛手となることでしょう。たとえ新築マンションの広告よりも額は割高であったとしても、中古マンションの管理費・修繕積立金の額は安定しているので、将来の生活設計が立てやすいと言えます。


中古マンションは入居者が固まっている


新築マンションは、一つの建物に一度にたくさんの世帯が住み始めるため、蓋を開けてみないと上下左右の部屋にどのような人が住むのか、どのようなコミュニティが作られるのかが全くわかりません。常識がある良き隣人たちに恵まれるかどうかは完全に「運」と言えます。


それに対し、中古マンションはすでに他の部屋に人が住んでいる状態のため、どのような雰囲気のマンションなのかを住む前に確認できます。エレベーターや廊下、ゴミステーション、駐輪・駐車場などの共用部分が汚れているなど、不穏な空気を感じた場合は、他の物件を探すことができるのです。このような「選択の自由」は、中古マンションならではのメリットといえるでしょう。


好きなデザインが選べる


新築マンションの場合、マンションの間取りや内装は基本的に決まっており、わずかしか変えることはできません。しかし、中古マンションをリノベーションする場合は、マンションの構造が「ラーメン構造」と呼ばれるものであれば大規模な間取り変更や水回りの移動などを行うことが可能になります。


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さらに、床材をこだわりの無垢材にしたり、壁を漆喰や珪藻土などの自然素材にしたり、キッチンをステンレスのスタイリッシュなものにしたり…と、予算との相談次第ではあるものの、リノベーションであれば内装のデザインの選択肢が格段に広くなるのです。


まさに、世界にたった一室のオンリーワンの大満足な部屋に住むことができるのです。


マンションの室内に「トンネル」を作ることだってできる


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デメリットもあるものの総じてお得


中古マンションのリノベーションには、思わぬところがリノベーションできなかったり、構造を大きく作り変えることで防音性に問題が発生する可能性があったりなど、当然デメリットも存在します。しかし、それは、①中古マンションのリノベーションとはどのようなものか、そして②選んだ中古マンションではどのようなリノベーションが可能か、という点をしっかり抑えておけば乗り越えられることだと言えます。


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購入価格、資産価値と管理費・修繕積立金の安定性、コミュニティを確認できることなど、中古マンションを購入してリノベーションすることによるメリットは多くあります。メリットとデメリットを踏まえ、中古マンションのリノベーションを選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。


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