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リノベーションで資産価値の低下を抑制!賃貸住宅こそリノベが必要な理由

近年、マイホームを購入する人たちの間でブームとなっている「中古マンションや中古戸建をリノベーションする」こと。新築の物件を購入する場合と比べて安い費用で、自分たちに合った綺麗な家に住めることが人気を呼んでいます。


この流れは賃貸住宅に住む人たちにもやってきており、築年数の多い物件でもリノベーション済みの物件の方が人気となる傾向があります。


しかし、いくら人気だからといって、まとまった費用がかかるリノベーションに踏み切るのを躊躇している不動産オーナーも多いのではないでしょうか。


今回は、賃貸住宅だからこそ将来的にリノベーションとなってくる理由と、そのメリットについてみていきましょう。


目次[非表示]

  1. 1.理由:リノベーションなしで放置していると物件の資産価値が低下
  2. 2.メリット:入居率の上昇が見込める
    1. 2.1.DKよりもLDKの方が人気
    2. 2.2.畳・カーペットよりもフローリングが人気
    3. 2.3.水回りは最新のものに
    4. 2.4.無難なものよりも特定層に刺さるリノベを狙った方がいい場合も
  3. 3.中古物件の資産価値は入居率が重要!


理由:リノベーションなしで放置していると物件の資産価値が低下


一般的に、賃貸マンションの資産価値が一番高いと言われているのは新築時。建物が新しいために価値が高いのはもちろん、綺麗な部屋には割高な家賃でも人々が入居してくれるため、家賃収入も安定していることでしょう。


しかし、築20年を超えたあたりから、流石に建物や部屋の古さが隠せなくなり、多くの物件では新築時のままの家賃で入居者が決まらなくなってしまいます。


ましてや、日本で人口が自然減に転じており、2030年代には毎年100万人ほどの人が減ってしまうと言われています。家に住む人が減ると、必然的に住宅ストックが供給過多となり、余程需要があるものを除いて、中古物件の資産価値はさらに下がってしまうことでしょう。


築年数が増えることにより、建物そのものの価値が下がってしまうのは誰にも止めることはできません。しかし、居室を現代のニーズに合ったようにリノベーションすれば、比較的割高な家賃でも入居が決まりやすく、物件の資産価値を食い止められる可能性があるのです。


メリット:入居率の上昇が見込める


冒頭でも触れた通り、賃貸住宅を探す人々の間でも、中古物件をリノベーションした賃貸住宅の人気は高まっています。多くの物件において、リノベーションをして家賃をやや上げている物件の方が内装が古いままで家賃も手頃な部屋よりも早く入居が決まっている、という現状があります。人口減がさほど進んでいない現代でもそんな状況ということは、人口が減った2030年にはより競争が激化していることは明白と言えるのではないでしょうか。


人気の理由の一つに「新築や築浅の賃貸物件よりも手頃な家賃で、綺麗な部屋に住める」というものがあることは誰しも推察できること。それならば、ただ設備を綺麗に原状復帰したりリフォームするだけで十分なのではないか?と思われる方も多いのではないでしょうか。


しかし、この先数十年「人気を維持していく」ためにはやはり間取り変更などを伴うリノベーションが必要になってくると言えます。その根拠を見ていきましょう。


DKよりもLDKの方が人気


築20年以上の賃貸物件の間取りで多く見られるのが、リビングのない「3DK」や「4DK」といった間取りのお部屋。DKのお部屋では、占有面積の割りに個室は多く確保されるものの、家族がくつろぐ広いリビングがありません。


しかし、少子高齢化の進んだ現代では子どもの数が少なかったり、子どものいない世帯が多くなってきているため、個室の数よりも、家族みんなが一緒に過ごすことのできるリビングの存在が重視されるようになってきていると言われています。そのため、最近の新築マンションでは、10畳以上のリビング・ダイニング・キッチン(LDK)がある間取りが当たり前になっているのです。


この先、世帯人数の少ない世帯が多数派となると予測される将来、この要件を満たしていない部屋は選ばれなくなってしまうことでしょう。


もし仮に今所有している物件の間取りがDKのみの間取りであれば、個室を一つ減らして広いLDKとした方が、この先人気が高まると言えるでしょう。


畳・カーペットよりもフローリングが人気


仮に新築時、床が畳やカーペットだった場合、そのまま畳の張り替えなどを行うよりも、思い切ってフローリングに変えてしまった方が人気が高まることでしょう。

メンテナンスが簡単で、畳・カーペットよりもダニやハウスダストの心配が少ないフローリングのお部屋は、若い層を中心に圧倒的な人気となっています。


賃貸住宅を探す人々の中には、畳やカーペットを好む人も当然いることでしょう。しかし、入居まで結び付ける確率を考えれば、人気の高いフローリングにリノベーションした方が賢明と言えます。


水回りは最新のものに


日常生活を送る上で、お部屋の内装が美しいということは重要な要素です。しかし、それと同じかあるいはそれよりも重要と言えるのが、誰もが毎日使用するキッチンや洗面、バス、トイレなどの水回り。これらの設備をお手入れや掃除が簡単な最新のものに変えることで、多くの人々の心を掴めるのは間違いありません。


無難なものよりも特定層に刺さるリノベを狙った方がいい場合も

ダイニング横に巨大な洗面化粧台を配置したリノベ 非日常的な雰囲気はまさにオンリーワン


間取りや床材を現代の水準に合わせるなどして綺麗にリノベーションを行うと、物件の人気が高まるのは事実。


しかし、物件の所在地が都市部などの競合となる物件がたくさんある場所の場合は、ありふれた物件は埋もれてしまう可能性があります。例えば、個性重視なデザイン性の高いリノベーションを行ったり、ファミリー層・カップル・独身者のいずれかにターゲットを絞った間取り変更を行うなど、地域のニーズに合わせることも必要だと言えます。


中古物件の資産価値は入居率が重要!


将来的に、所有する物件を売却することになった際、入居率が物件の資産価値を大きく左右するのは想像に難くないでしょう。


同じような築年数・立地の物件であっても、ボロボロの部屋のままで空室だらけの物件よりも、多少費用をかけてリノベーションを施し、しっかりとした家賃収入がある物件の方が資産価値は圧倒的に高く評価されます。


この先の人口減の時代を勝ち抜いていくためには、賃貸住宅のリノベーションはもはや必要不可欠、必要経費のようなものであると言えるでしょう。


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