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サラリーマン・オーナーが注意すべき賃貸経営での3つの環境要因リスク

サラリーマンに最適と言われる賃貸住宅の経営。安定した副収入を得ようとサラリーマンが賃貸住宅経営に乗り出していますが、果たしてどの程度の副収入が期待できるのでしょうか?「サラリーマン・オーナー」として賃貸経営に成功すれば、家賃収入を安定的に確保する道が開けますが、実際はそう簡単ではありません。サラリーマン・オーナーが賃貸経営で成功するために必要なポイントを、外的要因リスクに焦点を当てて解説します。


3つの環境要因リスクに注意

賃貸経営では、土地と建物という実物資産へ投資するため、価値が大きく減少する可能性は低く、無価値になることはまずありません。また、実物資産への投資のため融資を受けられるという特徴もあり、また努力次第では購入時よりも不動産を高く売ることもできます。このような安定した投資と位置付けられる賃貸経営ですが、念頭に置いておきたい環境要因リスクは次の3点になります。

(1)金利上昇
(2)人口減少
(3)災害


環境要因リスクは、自分ではどうにもすることができないため、予めこのようなリスクを織り込んだ計画を立てておいたり、対策を講じておくことが重要になります。


1. 金利上昇リスク

環境要因リスクとして予測が困難なものの1つに金利があげられます。欧米では出口の見え始めた金融緩和ですが、日本では2018年4月27日に、短期金利をマイナス0.1%、長期金利をゼロ%程度に誘導する金融緩和策の現状維持が決定されました。そのため、欧米での金融政策正常化に伴う金利上昇が日本の金利に影響を与えるのか、また日本の金融緩和がいつまで続くのかなど、予測が困難にあります。


サラリーマン・オーナーの多くは銀行からの融資で物件を取得し、家賃収入の多くをそのまま借入の返済にあてています。また、融資は変動型が主流になるため、例えば金利年3%で5000万円を借りていたとして、月々の返済額は20万円くらいでも、数年後に金利が5%に上昇すると月々の返済額は5万円ほど上がります。


この時、金利上昇に伴う数万円の返済額分を、家賃に上乗せで回収することができなければ、その分収入が減少してしまいます。そのため、賃貸住宅の経営に当たっては、金利上昇のリスクをあらかじめ想定して、常に最悪のシナリオを回避できるような計画を立てておくことが重要になってきます。


2. 人口減少リスク

まず現状ですが、日本はすでに人口減少に転じています。前回にも書きましたが、2018年3月30日に国立社会保障・人口問題研究所が発表したデータでは、2030年にはすべての都道府県で人口が減少し、2045年までに日本の総人口は1億0642万人になると予想されています。


大都市圏では一定程度の人口流入が続いていますが、少子化による学生数の減少や、工場の海外移転などにより、賃貸マンションの空室率は全国レベルでは上昇傾向にあり、地方や郊外での不動産投資の収益環境は厳しさを増しています。一方で、地主層の相続税対策、金融緩和を背景とした投資ファンドの資金流入、および不動産バブルに近い状況下での投資需要を当て込んだワンルームマンションの建設など、物件の供給は引き続き行われている点にも留意しておかなくてはなりません。


また、人口が減少しているからといって必ずしも入居者が減るわけではありません。例えば、単身者の入居が増加するなど、人口は減少しても世帯数は増加しているなどの状況です。このように、人口が減少し、賃貸住宅は一定して供給される中、いかに入居者を獲得していくかが重要になりますが、地域特性も考慮した戦略が必要になってくるため、地域の不動産企業に相談してみるとよいでしょう。


3. 災害リスク

兆候がみえづらく、突発的に生じるリスクとして災害が挙げられます。大雨や地震、火災などは個人の努力ではコントロールが難しいため、保険で備えおく必要があります。災害に関しては、地域特性も影響してくるため、過去の災害データなどから災害の規模や場所などを調べておくとよいでしょう。


広島であれば、河川の氾濫や土砂崩れなどのリスクがあり、河川敷や山間部では十分注意しておく必要があります。実際2018年7月7日にも西日本で発生している豪雨により、河川の氾濫や土砂崩れが発生しました。いつ起こるかわからず規模も大きいため、賃貸経営に与える影響も必然と大きくなります。そのため、保険による備えをしておくとよいでしょう。また、火災についてはどの物件でも生じるリスクがあるため、こちらも保険による備えをしておくことが大切になってきます。そして、賃貸経営を成功させるためには、それらのリスクを織り込んだ計画を立てておくことが重要になります。

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