不動産所得が発生する場合、所得税の確定申告が必要になります。確定申告においての経費処理は節税にも繋がります。計上する必要経費が大きくなるほど不動産所得が少なくなり、節税の効果があるためです。

仕組みとしては、基本的に賃貸経営では家賃収入から経費を引いた金額に税金がかかります。ですが、経費を引いた時に赤字になると賃貸経営には税金が発生しません。発生しない代わりに経営者の給与所得に対して赤字分を差し引きます。その差し引いた後の額に対して税金がかかるのです。そのため本来給与所得に対してかかっていた所得税を節税することができます。

ではわかりやすく大まかな例で説明します。

例：給与所得500万円のサラリーマンオーナーの場合

賃貸経営無し→給与所得500万円に対して所得税が発生。
賃貸経営をしていて50万円黒字→給与所得500万円+50万円＝総所得550万円に対して所得税が発生。
賃貸経営をしていて50万円赤字→給与所得500万円－50万円＝総所得450万円に対して所得税が発生。

このように総所得が減る事で節税の効果がありますが、あくまで赤字経営の状態でなければ節税にはなりません。賃貸経営をするうえで目指すのは黒字経営ですので、節税ができるのは基本的に経営をはじめたばかりの頃のみと考えておいたほうがいいでしょう。

もちろん黒字・赤字経営どちらでもしっかりと経費を計上し、確定申告をすることが重要になってきます。そのため何が経費として計上できるのか、しっかりと把握しておく必要があります。

では必要経費として処理できる項目には何があるのでしょうか。基本的に事業に関わるものは経費にできます。ここでは１０項目の経費についてまとめていきます。

1. 減価償却費

物のように長期にわたって利用する高額の固定資産を法定耐用年数の間計上できる経費です。簡単にいうと物の劣化代です。

耐用年数は一般的に対象の物が使用に耐えられなくなるまでの利用可能な年数のことです。しかし耐用年数を過ぎたらもう使えなくなるといったわけではなく、あくまでも減価償却の目安の年数です。耐用年数は物によって定められていて、建物にも定められています。建物の場合、建物の構造によって異なってきます。住宅の主な耐用年数は以下の年数になっています。

木造住宅・・・22年
鉄骨造住宅・・・34年
鉄筋コンクリート造住宅・・・47年

建物は一般的に毎年一定の金額が減価償却費として計上されるため「定額法」に分類されます。定額法とは減価償却費の額が原則として毎年同額になる方法です。減価償却費は「価格×償却率」で計算ができます。償却率は耐用年数ごとに定められており、平成19年4月1日以後取得した建物と平成19年3月30日以前に取得した建物とで償却率が変わってきます。耐用年数と償却率は国税庁がHPに公開しています。

国税庁　減価償却資産の償却率表

ではわかりやすい例で説明していきます。

例：2200万円の木造賃貸住宅を新築で建てた場合（平成19年4月1日以降）
耐用年数・・・22年
償却率・・・0.046
減価償却費＝価格×償却率＝2200×0.046＝101.2（小数点以下は切り上げ）＝102
1年につき102万円を経費として毎年計上できる。

経費としては毎年計上していきますが、実際の費用の支払いは初年度に建築費として支払います。注意点として土地は減価償却費の対象外となります。物は時と共に劣化して価値が下がりますが、土地は永久に価値が減らないと考えられているためです。減価償却費について詳しくは国税庁のHPをご覧ください。 

2. 損害保険料

火災保険、地震保険、施設賠償責任保険など加入している保険にかかる費用です。一括で支払った場合、全額が経費になるのではなく、経費計上する年にかかる金額だけが必要経費となります。

3. 借入金利息

金融機関から金銭を借り入れた場合、ローン返済において元本に対して上乗せされた利息のみ経費として計上できます。注意点として借入金の元本部分は経費になりません。また建物の建築期間中に支払った借入金の利子は過去に賃貸業をしたことがない場合ですと経費に計上できませんので注意が必要です。すでに賃貸業をしている場合ですと、建物の建築中でも必要経費とすることができます。

4, 仲介手数料

入居者との賃貸借契約が成立した際に発生する不動産会社への仲介手数料は経費になります。仲介手数料には広告費などが含まれている場合もあります。

5. 修繕費

入居者が退去した時の原状回復や通常の維持管理のための修繕にかかる費用です。資産の価値を高めるために使用した費用は資本的支出となり経費には計上できず、減価償却費として経費計上をします。国税庁では修繕費と資本的支出を原則として次のように定めています。

固定資産の修理、改良等のために支出した金額のうち、その固定資産の維持管理や原状回復のために要したと認められる部分の金額は、修繕費として支出した時に損金算入が認められます。 ただし、その修理、改良等が固定資産の使用可能期間を延長させ、又は価値を増加させるものである場合は、その延長及び増加させる部分に対応する金額は、修繕費とはならず、資本的支出となります。

修繕費になるかどうかの判定は修繕費、改良費などの名目によって判断するのではなく、その実質によって判定します。 例えば、次のような支出は原則として修繕費にはならず資本的支出となります。

(1) 建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の金額
(2) 用途変更のための模様替えなど、改造や改装に直接要した金額
(3) 機械の部分品を特に品質や性能の高いものに取り替えた場合で、その取替えの金額のうち通常の取替えの金額を超える部分の金額

ただし、一つの修理や改良などの金額が20万円未満の場合又はおおむね3年以内の期間を周期として行われる修理、改良などである場合は、その支出した金額を修繕費とすることができます。

引用：国税庁　No.5402　修繕費とならないものの判定

6. 修繕積立金

建物の老化などによる修繕や診断に使われる費用です。修繕にかかる費用は高額になる場合があるので、毎月決まった額を積み立てていきます。

7. 管理費

管理会社へ管理委託する時に毎月支払う手数料です。家賃の5%程度が相場になります。

8. 水道光熱費

物件の共用部分の水道光熱費は経費として計上できます。エレベーターの電気代や玄関、廊下の照明の電気代などが該当します。

9. 交通費

物件確認や管理会社との打ち合わせに行くために使用したガソリン代、公共交通機関代など経費で落とせます。領収書は取っておく必要があります。

10. 税金各種

事業とは関係ない所得税と住民税は経費として計上できませんが、中には経費として計上できる税金もあります。一般的に以下の税金が計上できます。

・事業税
・登録免許税
・不動産取得税
・固定資産税
・都市計画税
・印紙税

経費をしっかりと確定申告すれば所得税を圧縮して節税効果を得ることができます。不動産投資の所得額が変わってくるため、経費計上に必要な領収書や出金伝票はしっかりと保管しましょう。 賃貸経営をする中で確定申告は避けては通れません。何が経費にできるのか、確定申告書にどう記入していけばいいかなど判断ができない時は、税理士に相談や依頼をしたり、建物の管理を依頼している管理会社へ相談したほうが正確な確定申告を行えます。ただし確定申告の代行を依頼する場合、税理士以外が代行をすると税理士法違反となるので注意が必要です。