サブリースとは物件を一括賃借し（マスターリースともいう）、それを分割またはそのままの規模で第三者に転貸する事業形態のことです。物件の所有者が運用ノウハウ、運用体制をもたない場合などに、サブリーサーにフィーを支払って運営代行を委託し、サブリーサーは自社の持つノウハウ、人員を用いて物件を円滑に運営します。長期的に家主の利益を保証する契約ではないため十分な注意が必要になります。

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安定した家賃収入を保証するなどとうたい業者に勧誘され、銀行などから融資を受けてアパートを建設し、サブリース契約を結ぶケースが多くなっています。国土交通省の登録業者の管理するサブリース物件戸数は2018年で300万部屋前後ありますが、その分サブリース契約のトラブルも増加しています。

トラブルの例として、サブリース会社からサブリース契約中に家賃の減額を請求しそれに応じなければ解約する（更新をしない）と迫られ、借入金の返済がうまくいかなくなったというケース。シェアハウス「かぼちゃの馬車」のように運営業者が破綻し、貸主に借金だけが残ったケースなどがあります。 消費者庁によると、全国の消費生活センターなどに寄せられたサブリースをめぐる相談は2017年度が350件超と3年連続で増えました。

家賃減額請求に関しては貸主は無視することができず、借主からの申し出があれば応じるか契約の打ち切りの二択しかない状況です。それはなぜなのでしょうか。

サブリースを直接規制する法律は存在しません。扱い上は民法が定める賃貸借契約の一つであり、不動産賃貸借と同じ借地借家法が適用されます。そのため現在の貸主・借主の立場で考えた場合、借地借家法で立場が弱いとされる借主に優位性ができてしまいます。

「貸主の立場が弱い」、これは現在の不動産賃貸業界を見ると明らかです。サブリース会社は借主として賃料減額請求権を発動できる立場にあるため、サブリース契約時からの家賃減額の請求は当然の権利と認められてしまいます。築年数が増えたから、近隣に競合がふえたから、人気のないエリアだから、など家賃を下げるファクターはいくらでもあるのです。 借主が弱いという借家借地法の構図の上に百戦錬磨の専門業者と一般貸主の関係が成立していることが一番の問題なのかもしれません。

サブリースは完全悪でも必要悪でもありません。上手く使えば強力な武器となります。通常では困難な借り入れもサブリースで事業計画に説得力を持たせることもできます。十分な募集活動が見込めない方にもありがたい存在となります。 賃貸住宅建築時に表面的な収支、返済計画、建物の仕様などだけにとらわれることなく、業者主体の計画ではなく貸主主体の計画の上でサブリースを使えば何の問題もありません。

サブリースに利用されるのではなくサブリースを利用するのです。 建築会社は物件を建てて終わり。あとは関連会社へ引き渡し借り上げで利ザヤを取られ、将来の修繕で工事費用が多くなるころには借り上げを切られたり、借り上げ額を減らされたりします。そのような関係ではなく長きにわたりパートナーとして事業をしていける業者を選ぶ必要があります。