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分譲マンションと賃貸マンションどちらが良いの?

分譲マンションの購入を検討している際、「ローンの支払いは、今の家賃と同じ値段で済みますよ!」というセールストークをされたことはありませんか?賃貸マンションは、自分の持ち物ではないので、生涯家賃を払い続けなければなりません。しかし、分譲マンションはローンを払い終えれば自分の持ち物となるので、その分お得だと感じることでしょう。


しかし、分譲マンションを購入すると、ローンの支払い以外に管理費・修繕積立金を支払う必要があります。そのマンションを売却せず、長く住み続けるのであれば、老朽化が進むにつれて修繕にお金がかかってしまうでしょう。賃貸マンションと分譲マンションのメリット・デメリットについて、シミュレーションして解説します。


そのマンションに50年住むと仮定した場合

ここでは、マンションが新築か中古かを問わず、間取りが3LDKの物件について考えます。そこに30歳から80歳までの50年間住むと仮定します。


CASE 1. 購入する場合

50年間住み続けると仮定して、新築もしくは築10年以内の3LDKを3,000万円で購入したケースについて考えてみましょう。そのマンションを35年ローンで購入した場合、単純に計算すると月々の支払いは「71,500円程度+金利」となります。自己資金が全くない状態だと、金利を含めて月々「95,000円」ほど必要になるようです。そこに、マンションの管理費と修繕積立金が加算されます。


マンションの築年数や規模にもよりますが、管理費と修繕積立金の合計は2万円〜3万円程度が一般的なようです。仮に管理費・修繕積立金が「25,000円」だと仮定した場合、35年間は最低でも毎月「11万円」が必要だということです。


ローンのある期間35年が終了した後も、管理費・修繕積立金の支払いは続くため、15年間は月々「25,000円」が必要となります。管理費と修繕積立金が全く上昇しないと仮定した場合、50年間の住宅費の合計は、110,000円×35年+25,000円×15年で約3,887万円。これを50年で割ると月々64,800円支払っていることになります。


忘れてはいけない「消費税」と「固定資産税」・「都市計画税」

3LDKに、月々6.5万円で住めると思えば、お得だと感じるかもしれません。しかし、マンションを購入すると消費税、固定資産税、都市計画税を支払う必要があります。消費税は2019年現在の税率で240万円。固定資産税は「路線価」×「土地面積」によって算出されますが、便利な立地で路線価が高く評価されてしまうと高くなってしまう可能性があります。1年間の固定資産税・都市計画税が12万円程度だと仮定すると、50年分は600万円ほどになります。


消費税、固定資産税、都市計画税を考慮すると、トータルは約4,727万円。これがシミュレーション上の最終的な数字です。しかし、先ほども書いた通り、修繕積立金の上昇というリスクや、固定資産税の減額など、様々な要因によって変動する可能性があります。


CASE 2. 賃貸で住む場合

ここでは、3LDKで築10年以内の物件に住むケースについて考えます。住む場所によって異なりますが、東京都内で築10年以内の3LDKの物件は月73,000円(管理費込み)の物件が存在します。地方に行けばさらに安い物件もあることでしょう。ここでは、家賃を9万円に設定して考えます。50年間の住居費の合計は、


90,000円×50年=約4,500万円


先ほど、購入するケースで考えた数字よりも227万円ほど安くなります。また、建物が古くなっても管理・修繕はオーナーが行うため、管理費・修繕積立金の心配をしなくても良いというメリットがあります。しかし、この比較では、そのマンションの一室が売りに出されていた場合、どの程度の値段になっているのかわからないため、3,000万円の物件と比較をすることはできません。あくまでも、同程度の築年数と間取りによる計算です。オーナーが家賃を値上げする可能性もゼロではないので、それによって変動する可能性もあるでしょう。


同じマンション内で相場を見極めるとわかりやすい


仮に、現在3,000万円で売りに出されている部屋と同じマンションで、似たような条件の別室が9万円で賃貸に出されているとしたら、そこに賃貸で住む方がお得だと言えます。反対に、値段が2,000万円を切っているような中古マンションが家賃8万5千円で賃貸に出されていたら、購入した方がお得です。


先程も触れましたが、マンションを購入する場合は、管理費・修繕積立金・税金を自分で負担することになります。しかし、家が永遠に自分のものになることがない賃貸住宅では、老朽化した際のリフォームやリノベーションも大家さんの同意なしには行うことはできません。責任を持って自由を選ぶか、責任を負わずに気楽に住む方を選ぶかによって、賃貸にするか購入するかを決めるとよいでしょう。

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