2020.09.11

住宅購入での失敗を防ぐ!最短かつ堅実に進める最も効果的な方法とは?

建てる

新婚生活も落ち着いてきたこの頃、ふと頭をよぎる「賃貸住宅の契約更新」。一体自分達はこの先何年間この家に住むことになるのだろう、と考えたことはありませんか?

例えば、こんなことでお悩みの方は多いのではないでしょうか。

・ウチの会社って転勤あるのかな?
・家賃ってもったいないとかよく言われるけど本当なのかな?
・不動産を買うべきなのかな?
・年齢考えてもまだ早いかかも。でも、子供が幼稚園や小学校決まったらどうなるのかな?
・みんな何歳位で家を買うんだろうか?
・家を買うと、住宅ローンはきちんと返していけるんだろうか?
・早く家を買った方が得なのかな?
・結局、何から始めればいいんだろうか?

今回の記事では、そんな住宅購入でお悩みの方に向け、住宅の購入においてまずは何をすべきなのかを徹底解説。迫りくる住宅購入に備え、良いスタートを切れるように準備していきましょう。

なぜ資金計画を最初に行う必要があるのか

マイホームを買う時、まずは何から始めたら良いと思いますか?

早速インターネットを立ち上げてポータルサイトを覗き、お探しのエリアでどの様な物件があるか覗いてみて、週末は実際に現地見学会をやっている物件を見つけて、思い切って見学してみよう!と思う方も多いのではないでしょうか。

実際にこのような方法で家探し・家づくりを開始する方も多くおられます。しかし実はこのような「先に物件を見てから進める」方法は、家を買うときや買った後で壁にぶつかり、失敗するリスクが高い方法なのです。

それでは、まずは何から始めるべきであると言えるのでしょうか。それはズバリ、お近くの不動産会社へ行って、『資金計画(資金の把握)』のご相談を行うこと。これが、住宅購入において最も大事な基本であり、「一番最初」に行うことが重要な作業なのです。

なぜそんな早くから資金の話を重要視するのか?

住宅購入は、旅行に行くのに似ています。飛行機や新幹線でひとまず現地に行ってから財布の中身を開く、という人はなかなかいません。ほとんどの人は、現地へ旅立つ前に、まず財布を広げ、いくら使うか考えた後に旅立つことでしょう。

しかし、住宅購入に関しては、旅行で言う「現地についてから(物件を見てから)財布を開く」人、つまり、物件を先に見て資金のことを考えずに決めてしまい、後々大変な思いをしているという方がとても多いのです。

「最初に」資金計画(資金の把握)を行うことによって、自分達が検討できる現実的な価格を把握できる為、無理して購入してしまう危険性が非常に低くなるので、まず、ローンの支払いが困難になるような高価な物件を購入してしまうという失敗を避けられます。

そして逆に、もう少し高額な物件を購入することもできたにも関わらず、安くて滅多に出ない物件を長期に渡り探し続け、時間だけが無駄になってしまった、といった無駄足も無くなり、最短距離で住宅購入を進めていくことができるのです。

金融機関/金融商品のおさらい

では、具体的にどの様な手順で資金計画(資金の把握)を行っていくかの話に入ろうと思いましたが、その前に簡単ではありますが、銀行の事を少しだけおさらいしておきましょう。

ちなみに、皆様のメインバンク(お給料の振込み口座のある銀行など)はどちらになりますか?○○銀行、○○信用金庫など、たくさんの金融機関がありますよね。

大きく分けると、地方銀行、都市銀行、ネットバンクがあり、それらにプラスして住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)というお国の機関もあります。

そして、それぞれの金融機関が保有している金融商品というものがあり、それらがあの変動型や、3年固定変動選択型、5年固定変動選択型、10年固定変動選択型というわけです。更にそれらに追加して、フラット35等の金融商品も各行用意されていますが、実質このフラットというものは、金融機関が窓口となっているだけで、お金を融資してくれる機関が住宅金融支援機構になります。

金融機関によっては若干細かな内容に差はあるものの、おおよそ変動型という商品は低金利で毎年6月と12月に金利が変わり、節目が存在しない金融商品です。

3年固定や5年固定、10年固定の定期変動選択型の商品は、それら定められた期間が終わる頃が節目となり、次の期間をどの金融商品にするか銀行側から選択を迫られるといった仕組みになっています。

フラット35等の場合は金利が一律です。

金融機関の比較

そこで一つ気になるのが「どこの金融機関がお得か」ということではないでしょうか? これは地域によっても、時期によっても金利というものは異なる為一概に言えませんし、変動型という金融商品と、10年固定変動選択型という金融商品とでは全く土俵が違うわけですので、○○銀行の変動型と、○○信用金庫の10年固定変動選択型どちらがお得かと言われても、それは少し判断が難しいところです。

では、どのようにして金融機関を比較するのが望ましいか。

それは、まず自身の土俵、つまり金融商品を決定することから始まります、自身のライフスタイル等を考慮して、安定よりも低金利を追求した変動型の金融商品が良いか、絶対安定のフラット35等の金融商品にするか、又は間を取って10年固定変動選択型の金融商品にすべきか、決めていくということから始めてみましょう。

そしてその上で、その金融商品をベースに金融機関を比較します。例えば変動型であれば、○○銀行の変動型か、○○信用金庫の変動型か、という事ですね。

そうして自身のライフスタイルに沿って、一旦の(ここでこの金融商品が最終確定というわけではありません)金融商品を決めてしまって、資金シミュレーションを行なっていきます。

具体的な資金計画(資金の把握)

理想返済額を考える

というわけで、ここから具体的な資金計画(資金の把握)に入っていくわけですが、先ほど決めていただいた金融商品をもとに『いくら返していけるか』を考えていきましょう。

このキーワード、深く考えると難しいですが、住宅購入の探しはじめの資金の把握ですから、一旦の目安になる金額として、現在のお住まいの賃料(社宅の方は、実際に住宅費用としていくらかけることができるか計算する必要があります)を目安とされてみてください。例えば、毎月7万円、更に駐車場が8千円とすると、住宅ローンに切り替わったと仮定しても、7.8万円はひとまず返済していくことができるということになると言えます。

住宅ローンの支払いとなると、家賃と比べて「もう少し頑張ってみようかな?」という方もおられれば、「賃貸の金額と絶対同じが良い!」とか、「賃料よりも下げたい!」等、人によって捉え方は様々だと思います。

ここでは、今の家賃をベースに月々のローンの支払額を決めるということにして話を進めていきます。

現状の賃貸住宅でお支払いしている賃料が7.8万円と想定し、住宅ローンに切り替わったとしても、理想的な額として8.5万円位までは返済をしていくことができるという想定で今回は考えていきましょう。

この8.5万円の毎月の月額を仮に変動型として、35年間住宅ローンを組んだとします。この際のシミュレーションは細かく数値が出ますので、最初の変動型金利を元に8.5万円だった月々の返済額が、社会情勢によってあくまで金利が上がった場合、どの位返済額が上がっていくかも把握しておきます(勿論金利は下がる場合や横ばいもあります)。

理想借入額及び理想の総額の算出

理想とする月々の返済額と期間、金利をシミュレーションすると、マイホームのために『いくらのローンを組むか』という借入額が分かります。その借入額こそが、想定した『理想借入額』となります。

この理想の借入額に、現時点で住宅購入において思い切って出資できる自己資金(これを頭金とします)を足してみてください。その合計が、マイホームのためにかけられる『理想の総額』となります。

この理想の総額がいわゆる不動産の物件価格と、それに伴う諸経費を足した金額というわけです。理想の総額がわかれば大きな分かれ道として、「新築建売物件・中古物件コース」又は「土地購入後に注文住宅建築コース」に分かれます。

「新築建売物件・中古物件コース」と「土地購入後に注文住宅建築コース」から理想の物件価格上限を算出

「新築建売物件・中古物件コース」だとどうでしょうか?

ざっくりではありますが、諸経費が物件価格の5%程になります(宅建業法により400万円以下の物件は大きく変わります)。それが分かれば、先ほどの総額から物件価格及び諸経費を考慮して、目指すべき『理想物件価格(上限)』はすぐに算出できそうですね。

続いて「土地購入後に注文住宅建築コース」ではどうでしょうか?

こちらは諸経費(土地及び建物の)が少し複雑です。ハウスメーカーさんや地元の工務店さんとで、建物の諸経費の捉え方や見立てが大きく異なりますが、ざっくり下記の様なものが建物と土地の諸経費となります。

(電気工事費用/給排水工事費用 等)

・建築確認申請費用
・適合証明書発行手数料等
・地盤調査/地盤改良工事費用
・測量費用
・設計管理費用
・カーテン/カーテンレール費用
・照明費用
・アンテナ取付費用
・外構工事費用
・水道負担金
・玉串料
・建物工事請負契約書印紙代
・土地売買契約書印紙代
・土地仲介手数料
・固定資産税日割り精算金
・所有権移転登記費用/抵当権設定費用
・新築表示登記費用/保存登記費用
・火災保険費用/地震保険費用
・金融機関印紙代
・金融機関事務手数料
・土地つなぎ利息
・建物つなぎ利息

(上記以外には、引越し費用、賃貸退去費用、家具家電代等が発生しそうです。)

ざっくりとは言ったものの、数が多く非常に複雑ですね。

これらがおよそかかる諸経費なのですが、先ほどにもありますが、ハウスメーカーさんや地元工務店さんとで見立てや諸経費の捉え方が異なる為、ここは少し注意が必要です。

諸経費の詳細は資金計画を行う際に確認しておきましょう。これら諸経費を踏まえた上で、総額から諸経費分を引いて残った金額が、純粋に「税込建物本体価格と土地物件価格」ということになります。

そこから、およそ自分達の想定する間取りから建物の規模が分かれば、税込建物本体価格が概算で算出できますので、最後に残った金額が『理想土地物件価格』となります。

最後に

いかがでしたでしょうか?「土地購入後に注文住宅建築コース」の方は少し複雑ではありますが、この様な手順でそれぞれの『理想物件価格(上限)』を算出していく事、そしてそれを算出するうえで資金面をしっかりと把握することが、まず始めに大切だということがご理解いただけたのではないでしょうか。

この『理想の物件価格』さえ分かっていれば、その理想の物件価格を超えた場合は、自己資金を頑張って少し増やす、または月々の金額をもう少し頑張って引き上げる、又は注文住宅であれば建物の規模を少し小さくする、と言った方法で対応する必要があります。

資金計画のないところに理想のマイホームは建ちません。まず最初に、資金計画(予算の把握)をしっかりと行う事が、大事だということなのです。

マイホーム購入は、人生最大の大変なプロジェクト。その道のプロと綿密に相談し、計画を立てていくことは重要です。

まずはお近くの不動産会社やハウスメーカー、工務店で実際に「資金計画」をご依頼されてみてはいかがでしょうか。