中古マンションのリノベーションを検討していて、中古物件の間取り図を見ている際、間取りの中に「PS」と書かれている部分を見かけたことはありませんか？四方が壁に囲まれ、その中に入ることができないPS。一体何のことなのでしょうか。

実はマンションの水回りのリノベーションの成功の鍵はこのPSにあると言っても過言ではありません。この記事ではPSとは一体何なのか、どんなことを気をつけなければならないのか、という疑問を解消します。

正体は「パイプスペース」

謎の部分「PS」とは、パイプスペースの略称で、その名の通り給水管、排水管、ガス管などが格納されているスペースのこと。

マンションやアパートのような集合住宅では、地上から最上階までを縦に通るメインの配管（タテ管と呼ばれる）があり、そこから各階に配管が分岐していくという構造が取られています。

PSがどこに設置されているかは建物ごとに異なり、占有面積の外に作られているケースもありますが、多くの場合、トイレやキッチン、お風呂のような水回りのすぐ近くに設置されています。

もし仮に、PSの中に格納されているメインの給水管・排水管が剥き出しになっていたら、上階の人の排水の音がダイレクトに聞こえてしまいます。また、何らかの事故で破損するようなことになると危険。そのため、PSのスペースは壁で覆われ、居住者が入ることができないようになっているのです。

リノベーションではPSは動かせない

ある物件のリノベーションのBEFORE→AFTER　赤で示したPSの位置はそのまま

マンションリノベーションで、取り外せる壁を撤去する間取り変更と並んで、頻繁に行われている「水回り」の移設。バス・トイレ・キッチンなどを、元々の位置とは異なる場所に移すリノベーションです。

しかし前述の通り、水回りの給排水において重要な役割を果たすPSは上下階と共同で使用している共用部分なので、工事で動かすことができません。水回りを動かせる範囲はPSと密接に関係しているため、制限なくどこへでも動かせる、というわけではないのです。

PSから遠くだと排水が大変

配管のイメージ図　排水管は水が流れやすいように適切な傾斜が必要

水回りの排水管は、水がPS内のメインの縦の排水管に流れていくように、適切な傾斜をつけて設計されています。水回りをPSから遠く離して設置すると、図で示したように、傾斜をつけた長い排水管を設置しなければならなくなるため、PSから遠ければ遠いほど床を高くする必要があります。

オレンジで示した水回りの設備　赤い部分のPSから極端に離れた場所には移動されていない

床を高くするということは、その分天井が近くなり、圧迫感が生まれてしまう可能性が高まるということ。どのような位置ならば十分な天井の高さが取れるか、適切な排水が行えるかを施工業者と綿密に打ち合わせをしなければなりません。

「直床工法」だと、水回りの移動が不可能な場合も

配管が下階の屋根裏（下階の住民の占有スペース）に突き出ている直床工法では、水回り設備に移動がほぼ不可能

マンションの床の工法には、下階との境界の鉄筋コンクリート「スラブ」の上に床組をしている「二重床工法」のものと、スラブに直接仕上げをしている「直床（じかゆか）工法」というものがあります。

二重床工法は、スラブと上に組んだ床の間に配管を通す工法。上に組んだ床下は専有スペースなので、配管をリノベーションで組み替えて、水回りを移動することが可能です。

それに対して直床工法は、配管がスラブを貫通して下階の天井裏に張り巡らされているのです。この場合、PSまでの距離などは関係なく、水回りの位置を移動することはほぼ不可能。

しかし、直床工法の中にも、PS周辺の水回りの配管の部分のスラブが周辺よりも一段下げて作られているケースもあります。この場合は、一段下がった部分の範囲であれば水回りの移動は可能ということになります。

リノベーションでの水回りの移動を検討している場合は、購入を検討している中古物件の構造が直床工法でないか、直床工法である場合は水回り周辺のスラブが下がっている構造化どうかを確認する必要があります。

撤去できないPSの活かし方とは

前述の通り、共用部分であるPSは動かすことができません。仮にキッチン周りの壁を取り払ってリビング・ダイニングスペースを広げたり、キッチンをアイランドキッチンにリノベーションしたいと考える場合でも、PSがお部屋の中心付近にある場合、そこを部屋の柱のように残さなければならなくなります。

PSの部分にタイルなどを貼るとお部屋のちょっとしたアクセントになる

残ってしまったPSの「柱」の多くは、タイルや木材のようなもので覆うことで、お部屋のアクセントとしてリノベーションされています。インターホンやニッチなどを取り付ければ、実用性も兼ねたものに変貌させることもできます。

もし、お部屋の中央部分にPSが残ってしまうという場合、それを邪魔者と考えるのではなく、プラスに考えて活用できる方法を施工業者に相談しましょう。

戸建て住宅の場合はPSは動かせる

前述の通り、PSを動かすことができないのはPSが共用部であるマンションの場合。戸建て住宅や倉庫など、個人で全ての建物を所有している場合は、技術面・安全面で問題がなければ縦向きの配管スペースを移動することは可能です。

PSを動かせないのはマンションのリノベーション特有の注意点であることを覚えておきましょう。

PSを理解した上で間取りを決めよう

共用部分で動かすことができず、水回りの移動の際の配置にも影響を与える「PS」。小さくて地味な部分に思えますが、リノベーションの物件探しを行う前にこの事実を知っておくことは、物件を選ぶ際や、間取りを考える際に大きなプラスになります。

PSのことを知らずに間取りを決め、当初は考えてもいなかった柱ができてしまった…となるよりも、PSありきで施工業者と打ち合わせを行なって、理想のリノベーションを行いましょう。

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