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住宅ローンの借り換えについて。手続きが面倒だけどお得になることも

住宅ローンの借り換えとは、要約すると現在借りている住宅ローンよりも金利の安い住宅ローンに乗り換えることです。マイナス金利が導入されてから金利が下がっているこの頃、ローンを借りているほとんどの人が得をする状況になっているため、「借り換え」を考える人は増えてきています。


1. フラット35を、フラット35に借り換える

フラット35のローンを返済している人は、借りた時の金利と、現在の金利を調べ、お得であれば現在の「フラット35」に借り換えるという選択肢があります。ここでは、10年前からローン返済を開始したケースについて考えていきます。


10年前(2009年3月)のフラット35の金利は「2.98%(返済期間35年、旧団信)」でした。しかし、現在(2019年3月)のフラット35の金利は、同じ条件で「0.99%」となっています。手数料などの諸経費も無視できませんが、このケースは単純に金利が「1.99%」も下がっているので、かなりお得であると言えます。


残りの返済期間の25年間の支払額は、残額が2,000万円だと仮定すると、


元のままの金利(2.98%)でおよそ「2,938万円

借り換え後の金利(0.99%)でおよそ「2,276万円


となり、その差は実に662万円です。


手続きが面倒だからそのままでいよう、などとは到底思えない差ではないでしょうか。差額で中古のワンルームマンションが買えてしまうレベルです。このケースは10年前から返済している場合ですが、5年ほど前ならば現在の金利よりも高い状況だったため、お得になる可能性が高くなります。


反対に、フラット35の金利は、現在(2019年3月)から3年前2016年の3月からはほぼ横ばい状態なので、返済期間3年以内のフラット35の乗り換えは場合によっては損となる可能性もあります。金利をよく確認してから行いましょう。


フラット35は、同じ金融機関内で借り換えを行うことができます。他の金融機関のフラット35と借り換えるよりも、手続きがいくらか楽になるので、そこに魅力を感じる人もいることでしょう。しかし、同じフラット35でも、金融機関によって手数料が異なる場合があります。現在の金融機関よりも他の金融機関の手数料が安い場合は、他行のフラット35への借り換えを検討しても良いかもしれません。


2. 他行の民間ローンに借り換える

フラット35ではなく、民間の金融機関で住宅ローンを組んで返済している場合は、より金利の安い金融機関の住宅ローンに借り換えるという選択肢があります。民間の金融機関の金利は金融機関によって異なりますが、1%以上金利に差があり、返済期間も10年以上残っているようなケースでは、借り換えの恩恵を受けられる可能性が高くなります。


無視できない「条件変更」

ローンの金利を下げたいと思ったら必ず借り換えを行わなければならないフラット35とは異なり、民間の金融機関のローンは条件変更によって金利を下げてもらえる可能性があります。仮に、借り換えを検討している他の金融機関の金利と同レベルに金利を下げてもらうことができれば、他行のローンへの借り換えを行うよりもはるかに手続きが楽になることでしょう。


金利が下がり、よりお得な金利を求めて借り換えがブームとなっている現在。金融機関としても、顧客を他行に奪われるよりは金利を安くしてでも留まって欲しいと考えているようです。もし、良い条件を提示されれば「条件変更」を選ぶこともできると覚えておきましょう。


借り換えの判断は、人生の転機を迎える前に


借り換えをすると、当然新しいローンの審査を受けることになります。現在の勤務先の勤続年数や、自営業の年数が少ないと、収入があっても審査を通らない可能性があります。借り換えはそのような人生の転機を迎えるより前に実行した方が成功しやすいと言えるでしょう。


また、借り換えのタイミングを見はからうことも重要です。更に金利が下がると予測して、借り換えを思いとどまっていると、万が一金利が上昇した際、損失を出してしまうかもしれません。また、思いとどまっている間は、従来の高い金利で返済することになるのです。多くの人にとって決して少額とは言えない住宅ローンの金利。タイミングを見計らって、「借り換え」や「条件変更」により、賢く返済しましょう。

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