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サラリーマンが賃貸経営で成功するために。自主管理と委託管理はどちらがいい?

サラリーマンに最適と言われる賃貸住宅の経営。「サラリーマン・オーナー」として賃貸経営に成功すれば、家賃収入を安定的に確保する道が開けますが、実際はそう簡単ではありません。サラリーマン・オーナーが賃貸経営で成功するために必要なポイントを自主管理と委託管理に焦点を当てて解説します。


自主管理 or 委託管理

忙しいサラリーマンが賃貸経営を行う上で、管理会社の存在は重要になってきます。自主管理していると、その都度電話がかかってきたり、緊急の場合はすぐに駆けつけないといけない場合もありますので、委託管理していると安心です。


一方で、少しでも多くの利益を残したいと考えた時、なるべく自分で管理した方がよいとも考えられます。自分で管理をすることで、賃貸経営について学ぶ機会が多いのも特徴になってきます。このように、どちらにもメリット・デメリットがありますので、双方のポイントをまずは押さえることが大切です。


自主管理

自主管理とは、日々の管理業務、すなわち入居者対応、清掃、修繕、業者の手配などを、全てオーナーが行う管理方式になります。


ーーメリット

(1)コストを削減できる

賃貸経営を行うからには、なるべく多くの手取りを得たいと考えるのは自然なことです。うまく自分で管理することができれば、その分収入も多くなります。



(2)賃貸経営のコツを掴める

賃貸経営のノウハウを培うことができれば、規模を拡大させていくことも夢ではありません。また入居者のニーズには自然と敏感になり、変化する市場においてその動向を掴み取っていくこともできるようになれば、その他の事業展開にも役立てられるかもしれません。



ーーデメリット

(1)時間に拘束される

日々の管理業務を自分で行うと、急な電話対応などどうしても時間を取られてしまいます。忙しいサラリーマンの方にとって、時間に融通が効かなくなるのは避けたいところですが、自分で管理してしまうとそうもいきません。


(2)手間がかかってしまう

物件の清掃やメンテナンスなど、ある程度時間に融通が効く管理業務もありますが、やはり手間はかかってしまいます。仕事からの帰宅後に清掃を行う場合など、疲れているので避けたいところですし、電灯の交換など準備が必要な業務であればさらに時間を取られてしまいます。


委託管理

委託管理とは、賃貸経営に関わる日々の管理業務を、管理会社に任せる管理方式になります。


ーーメリット

(1)時間に拘束されない

入居者対応などを管理会社に任せられるので、働きながらでも賃貸経営を行うことができます。原状回復に伴うリフォームなども、管理会社に委託しておくことで、忙しいサラリーマンの方でも副業として賃貸経営が可能になります。


(2)専門家の支援を受けられる

経営面での相談を専門家と行えるため、忙しいサラリーマンでも安心して賃貸経営を行えます。なかなか埋まらない空室があるなど、原因分析から支援してもらえるため、経営について学ぶこともできます。



ーーデメリット

(1)コストがかかる

平均的に5
%の管理委託料がかかってしまい、その分が家賃収入から引かれてしまいます。結果として、収入が減少することになるため、委託する範囲などを明確にして管理会社に相談するとよいでしょう。


(2)賃貸経営について学びづらい

管理会社に任せっきりになってしまうと、賃貸経営について学ぶ機会がなくなってしまいます。完全に任せてしまうのではなく、賃貸経営について理解しながら管理会社と相談していくとよいでしょう。


自主管理と委託管理は結局どちらがいいのか?

結論としては、状況や将来の展望に応じて適度に委託管理する方法がよいでしょう。具体的には、下記のように場合分けして考えるとよいです。


(1)あくまで副業として賃貸経営を行う場合

本業のかたわら、副業として賃貸経営を行うのであれば、煩雑な業務や緊急対応などは委託管理しておく必要があります。さらに、市場調査や空室対策なども任せておくとよいでしょう。これらの業務は時間がかかり、また専門的であるため、副業として家賃収入の受け取りが目的であるならば、任せてしまった方が無難です。


(2)将来的には本業として賃貸経営を行う場合

現職との両立を行うためには、やはり煩雑な業務や緊急対応などは委託管理しておく必要があります。一方で、市場調査、空室対策や税金対策など、賃貸経営に関わる部分については、自分でも調べながら管理会社と相談していくとよいでしょう。入居者ニーズに敏感になり、資産価値の向上のためには何が必要かなども、検証しながら管理会社と相談を行っていくとなおよいでしょう。こういった知識や経験は、今後の賃貸経営や、その他の事業を行う上でも活かされてくるためです。


まとめ

賃貸経営を行う際の物件の管理方法には自主管理と委託管理があり、サラリーマンが副業として賃貸経営を行う上で是非検討したいのが委託管理になります。また、委託管理の場合もどこまで委託するかが大切になり、状況や将来の展望に応じて決定する必要があります。


あくまで副業として行う場合は管理会社に大部分を委託するとよいでしょう。一方、将来的に賃貸経営を広げていきたい方は部分的に委託し、管理会社と相談しながら賃貸経営を行っていくとよいでしょう。

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