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マンションリノベーションはデメリットを知っているからこそ成功する!

近年、マイホームの新しい形として人気を呼んでいる「中古マンションを購入+リノベーション」の組み合わせ。中古マンションの取得費用とリノベーション費用を合わせても新築マンションを購入するよりもリーズナブルであること、分譲マンションでありながら注文住宅のような自分たちにフィットした間取りの部屋を作れることなどを理由に、若い世代を中心に急速に市民権を得ています。


現に首都圏では、2016年から2019年までの3年間、新築マンションの新規供給数を中古マンションの成約数が上回るという逆転現象が起こっています。


築20年以上のマンションであっても、自分の専有部分の間取りや内装、設備を現代の最新の住宅の水準に引き上げ、新たな価値を付与できるリノベーション。上記の通り、リーズナブルであることや、自分好みにカスタムできるなどのメリットが強調されがちですが、「結局は建物が古い物件だから何となく心配」、「どこまで手を加えられるかわからない」と言った不安を抱えている人も多いのではないでしょうか。


マンションリノベーションのデメリットをあらかじめ知っておけば、このような不安を解消してリノベーションに踏み出せるはず。これから、中古マンションリノベーションの代表的なデメリットを見ていきましょう。


目次[非表示]

  1. 1.すぐに住むことができない
  2. 2.マンションの構造によってはできないことがある
  3. 3.解体してから瑕疵が発覚することがある
  4. 4.耐震性が心配
  5. 5.共有部分や設備機器が古いor時代遅れのデザイン
  6. 6.デメリットをあらかじめ把握しておくことはリノベーション成功の鍵


すぐに住むことができない

このような状態から


こうなるまでに3~6ヶ月


中古マンションを購入してリノベーションを行う場合、実際に住み始めるまでは当然工事の期間を経なければなりません。工事の内容によってその期間は異なりますが、工期は一般的に3ヶ月から6ヶ月程度と言われています。


仮に現在賃貸住宅に住んでいる場合、その期間は今の家に家賃を払って住み続けなければならない、ということを覚えておきましょう。中古マンションをリノベーションするのは注文住宅を建てるのと同じと捉えておけば、この件でつまずくことはないでしょう。


マンションの構造によってはできないことがある

高度成長期の集合住宅や低層マンションに多い「壁式構造」


リノベーションと聞くと、建物の壁や扉を取り払い、一旦柱と梁だけの「スケルトン」の状態にして、間取りを自分たち好みにカスタマイズする、というイメージを持っている方も多いのではないでしょうか。


しかし、このようなスケルトンリノベーションができるのは、マンションの構造体が柱と針になっている「ラーメン構造」のマンションのみ。コンクリートの壁で構造体を支えている「壁式構造」のマンションは、撤去できる壁がほとんどなく、大規模な間取り変更が難しいと言われています。


リノベーションに不向きな壁式構造は、一般的に低層のマンションや古い団地の集合住宅などで採用されています。スケルトンリノベーションを考えている場合は、中古物件を探す際にマンションの構造をよく確認しておきましょう。


解体してから瑕疵が発覚することがある

リノベーション中のスケルトンの状態 この段階で瑕疵が発覚することも稀にある


中古物件を購入し、リノベーションの工事が始まったはいいものの、古い内装を解体した後に壁裏の配管から水漏れが見つかったり、柱にヒビが入っていたりするなどの瑕疵が見つかることがあります。その物件に今後も安全に住み続けるためには、このような瑕疵を修繕する想定外の修繕費用がかかってしまいます。


このような瑕疵が見つかる例は稀だと言われていますが、築年数の古い建物であるがゆえに瑕疵が見つかるリスクはどうしても存在します。その代わり、中古物件の価格は立地条件や占有面積が似ている新築の物件とは比べものにならないほどリーズナブル。マイホームを考える際、新築を買うメリットと中古を買うメリットのバランスを考えておきましょう。


耐震性が心配


2011年の東日本大震災、2016年の熊本地震、2018年の北海道胆振東部地震と、震度7を記録する大地震が3度も起こった2010年代。地震活動が活発な日本に住む限り、地震への備えは欠かせません。中古の物件を購入するときに、そのマンションの耐震性を心配する人も多いことでしょう。


ここで注目できるのが、購入を検討している中古マンションが、現行の「新耐震基準(震度6~7の大規模地震でも倒壊しない)」を満たしているかどうかです。この新耐震基準を満たしているマンションであれば、地震による建物の倒壊という被害に対しては、それ以前に建てられたマンションよりも安心できます。


この新耐震基準が施行されたのは1981年6月1日。2020年現在、築38年までの中古マンションであれば、新耐震基準を満たしている可能性が高いと言えます(建築確認済証が交付された日が1981年6月1日以降である必要があるため、単純に築年数で判断はできない)。


新耐震基準については以下の記事をご参照ください。

  中古の住宅を買うときは気にしたい耐震基準について | オルラボ 地震大国・日本で中古住宅を選ぶとき、忘れてはいけない「新耐震基準」と「1981年」について。 オルラボ



共有部分や設備機器が古いor時代遅れのデザイン

年代を感じさせる外観デザインの物件(例) 好みが分かれる部分と言える


自分の部屋の中は新築の家のようにリノベーションできても、マンションの共同玄関や階段、バルコニーなどの共用部分、エレベーターやオートロックなどの設備は個人だけの意思で変えることはできません。また、30年以上前のトレンドのデザインと現代のトレンドのデザインは当然異なっているため、外観のデザインが古臭いと感じてしまう方もいることでしょう。


共有部分と設備に関しては、一般的なマンションは12年おきに「大規模修繕」を行い、外壁塗装や屋上防水、共用部分や設備などを刷新するようになっているため、今の状態がどのような状態で管理されているかどうかを内見の時点で見て判断しましょう。外観のデザインに関しては完全に個人の好みの問題となるため、後悔しないためにも納得の行くデザインの中古物件を根気強く探しましょう。


デメリットをあらかじめ把握しておくことはリノベーション成功の鍵


ここまで、中古マンションをリノベーションする際の一般的なデメリットを見てきました。あらかじめこのようなデメリットを把握しているかどうかは、リノベーションの成功・失敗を大きく左右します。リノベーションを行う施工業者にも同じことが言えます。物件探しの段階から、メリットだけでなくその物件特有のデメリットもしっかりと教えてくれる業者を選びましょう。


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