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築浅とどっちがいい?賃貸リノベーション物件のメリット・デメリットを解説

築年数の古い賃貸マンションの内装を、新築同様にリノベーションし、新たな価値が加えられている「賃貸リノベーション物件」。綺麗な内装でありながら、同じエリアの築浅の物件よりも家賃がリーズナブルであるケースが多いため、人気を呼んでいます。


しかし、内装が新しくなっているからといって、建物が古いことは変わらないため、地震や災害などのリスクが不安になる人もいるのではないでしょうか。ここでは賃貸リノベーションに興味があるけど不安だという方のために、賃貸リノベーション物件のメリット・デメリットをご紹介します。


目次[非表示]

  1. 1. 賃貸リノベーション物件のメリット
    1. 1-1. 優れたデザイン性
    2. 1-2. 物件数が意外と多い
    3. 1-3. 立地の良い物件が多い
    4. 1-4. 築浅物件よりリーズナブル
    5. 1-5. 住民の入れ替わりが少ない
  2. 2. 賃貸リノベーション物件のデメリット
    1. 2-1. 新耐震基準を満たしていない物件もある
    2. 2-2. 防音性の不安
    3. 2-3. 配管が古いままの可能性
  3. まとめ


1. 賃貸リノベーション物件のメリット

1-1. 優れたデザイン性


リノベーションされている物件と、そうではない物件で一番差が出ると言えるのが、内装の優れたデザイン性です。リノベーションが行われた部屋は大抵の場合、新築のデザイナーズ物件と遜色がないほどの、最先端の美しいデザインの内装に作り変えられています。間取りや設備を大規模に作り変え、物件に新たな価値を付与するリノベーションの真髄とも言えるメリットです。


1-2. 物件数が意外と多い

地域による格差もありますが、従来から便利で発展している都心になればなるほど、築10年以内のマンションの数よりも築10年以上の古いマンションの数の方が圧倒的に多くなります。税法において、鉄筋コンクリート(RC)造のマンションの寿命は47年と言われています。さらに、国土交通省が平成25年に発表した「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書では、「マンションの寿命は120年、メンテナンス次第で150年まで延命可能」という研究結果が報告されています。


そのため、鉄筋コンクリート造のマンションは、一度建つと簡単には建て変わりません。しかし、構造が長持ちするからといって、内装は人が住むうちに劣化しますし、住宅設備も新築当時のものでは時代遅れになってしまいます。その結果、古い賃貸マンションは「家賃の安さ」以外の魅力がなくなり、綺麗な家に住みたい若い世代には敬遠されるようになります。


そこで、古いマンションの内装を現代的で美しく作り変え、新たな付加価値を加えた賃貸リノベーション物件が近年増加しているのです。


1-3. 立地の良い物件が多い


鉄筋コンクリート造のマンションは簡単には建て変わりません。また、古い物件は駅から近いなど、便利な場所に建っているケースが多いと言われています。そのエリアでも特に便利な一等地を古いマンションが占拠している場合、その後に建設されるマンションはそこ以外の土地に建つため、わずかながら利便性で劣る可能性があるのです。


1-4. 築浅物件よりリーズナブル

賃貸リノベーション物件は、リノベーションを行う分、同じマンション内のリノベーションされていない部屋と比較すると家賃が高くなります。しかし、同じようなエリアにある築5年程度の築浅の物件と比べるとずっとリーズナブルな家賃になっています。似たような立地条件で、築浅の物件と比較しても遜色のない綺麗な部屋に、よりリーズナブルな家賃で住むことができるのです。


1-5. 住民の入れ替わりが少ない


全ての賃貸リノベーション物件がそうであるというわけではありませんが、賃貸リノベーション物件は、分譲マンションの一室をリノベーションして分譲賃貸として貸しに出されていることがよくあります。この場合、他の部屋には分譲で購入した人たちが住んでいるため、全戸が賃貸のマンションに比べると住民の入れ替わりが少なく、マンション全体の雰囲気がある程度決まっています。


全戸が賃貸のマンションでは、入居者の入れ替わりが激しいために、隣の部屋にある日突然マナーの悪い住民が引っ越してくる可能性もあります。住民の入れ替わりが少ないということは、そのようなリスクが低くなります。もちろん、この特徴がメリットとなるのは、そのマンションの住民の雰囲気が良好である場合。共用部分やゴミ捨て場などが美しく保たれているかなど、いい雰囲気のマンションかどうかをしっかりと見極めましょう。


2. 賃貸リノベーション物件のデメリット

2-1. 新耐震基準を満たしていない物件もある


築年数の古いマンションに住む上で心配なのが、地震による倒壊などのリスクではないでしょうか。この不安を解消する基準として、1981年6月1日施行の「新耐震基準」が採用されているかどうか、という点があります。この新耐震基準は、震度6~7クラスの大地震でも建物が倒壊せず、人命が守られる程度の強度を満たしていることを求めるもの。築年数が古い物件でもこの基準を満たしていれば、一定の安全性が保たれていると言えます。


新耐震基準を満たしている物件とは、1981年6月1日以降に建築確認を受けている物件です。建築年そのものではないことを注意する必要があります。例えば、1982年築のマンションでも、建築確認を受けたのが1981年6月1日以前であれば、旧耐震基準で建てられている可能性があります。もちろん、旧耐震基準で建てられたマンションもそれ相応、あるいはさらに高い基準で建てられているものもありますが、誰でも診断できるものではありません。どうしても心配な場合は専門家に相談する必要があるでしょう。


2-2. 防音性の不安


リノベーションによって作り変えられるのは部屋の中。マンションの壁や床の厚さが変わるわけではありません。そのため、元のマンションの防音性が低い場合は、リノベーション物件であっても防音性が著しく向上していることはないのです。


また、リノベーションによって、新築時の設計では想定されていなかった騒音問題が発生する可能性もあります。例えば、リノベーション前に隣部屋との境目に向かって配置されていた押し入れやクローゼットなどの収納があり、リノベーションによってその収納が撤去されたことにより隣部屋との距離が近づき、音が響きやすくなった…という事例もあるようです。


物件を内見した際には、内装の美しさだけではなく、音にも注意しておきましょう。


2-3. 配管が古いままの可能性


内装は綺麗にリノベーションされていても、配管が古いままだと、つまりや水漏れなどの水回りのトラブルに見舞われる可能性があります。配管が新しくなっているかどうかは内見だけではわからないため、管理会社や大家さんに確認しておきましょう。


まとめ

耐震基準や防音性、配管に対する不安は、マンション全体の作りを調べたり、実際に内見に行ったりすることで解消可能です。このような点を入居する前に確認しておけば、築浅の物件よりもリーズナブルな家賃で、快適な生活を送ることができるでしょう。


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