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賃貸経営を成功させるために知っておくべき金融の基礎知識

賃貸経営と金融は切っても切り離せない関係にあります。例えば、借り入れをする際の金利、賃貸住宅を経営して行く際の利回り、それらが与える住宅市場への影響等があります。金融は経済の血液とも言われており、金融について知ることが経済動向について知ることに繋がり、ひいては賃貸経営についても繋がっていくのです。


賃貸経営を知るには、まずは金融からということですね。そこでここでは、賃貸経営を成功させるために必要な金融の基礎知識を3つに絞り記載していきます。金融は奥が深く、幅も広いですが、賃貸経営にとって重要なことという視点でポイントを押さえておけば、これまでよりも賃貸経営を安定させることができるでしょう。


金融の基礎知識


まずは金利についてご説明してます。金利の定義は下記となっています。

百科事典マイペディアの解説
金利:利子または利息とも。資金の貸付に対して支払われる対価。


「金利なんて知ってるよ」という声が聞こえてきそうですが、知っているようで意外と知られていない部分が多いのがこの金利です。なぜかというと、一言に金利といっても様々なものが存在するためです。


例えば、住宅ローン金利には、固定型や変動型がありますよね。さらに固定金利には10年固定や35年固定など複数種類あります。また私たちは、普段はお金を銀行に預金していると思いますが、その銀行に預けているお金にも金利がついています。


例えば、普通預金金利だったり、一定期間預けることを前提とした定期預金金利などがあります。このように金利には様々な種類が存在し、それぞれの場合で金利が決定される仕組みが異なってきます。


では関わりのある金利全てについて常に仕組みを理解し、動向を追っていかなくてはいけないのでしょうか?もし時間が許すのであれば細かく金融動向について追っていった方がいいですが、株式投資などをしている訳ではない限り、なかなかそうもいかないことと思います。


そこで、金融の仕組みの基本を押さえておくことで金利の動向についてもある程度追えるようにしておくことが大切になってきます。大まかな流れを掴んでおくだけでも、賃貸経営の道標になりますし、管理会社へ賃貸経営について相談される場合にも役立つことでしょう。


金利は需給と金融政策によって決定される


金利の動向について知るために大切なことは2つあります。1つ目は、金利は需給によって決定されていくということです。始めに、「金融は経済の血液」と記載しましたが、金融が血液なら経済は人で言う所の体と表現できます。血流が良くなれば体調も良くなる、逆に体調が良くなれば血流も良くなると言えます。


つまり、お金の流れが良くなれば経済は上向き、また経済が上向けばお金の回りもよくなるということです。そのため、金利の動向について知っておくためには、経済動向について知っておく必要があります。


そして、これら需給に基づく金利の変動については、いくつか押さえておくべき指標があり、その代表的な指標は10年物国債利回りになります。この記事を書いている2018年6月9日時点では、新発10年物国債利回りで「0.040%」となっています。


上場企業が過去最高益を叩き出すなど経済は上向きかけていますが、10年物国債はかなり低い利回りとなっており、これは金融政策が絡んでいるためです。


金利を知る上で大切なことの2つ目は、金利は金融政策によって決定されるということです。日本では、日本銀行による金融政策決定会合にて金利について話し合われ、金利水準が決められていきます。以前は「無担保コール翌日物」という銀行間の貸し借りの基準となる金利を政策金利の誘導目標としていましたが、現在は量的質的金融緩和による市場への資金供給が主な金融政策となっています。


例えば、長期金利を0%近くで安定させるために、長期金利の指標となる10年物国債利回りが0%近くになるように日本銀行が大量に買い入れたりしています。そのため、先ほど記載した通り、経済は上向いているのに10年物国債利回りはかなり低い水準となっている訳です。


このように、市場での需給と日本銀行による金融政策の流れを追っておくことで、金利の現状について理解し、金利の動向についてある程度予測できるようになる訳です。


金利は海外の金融政策によっても左右される


金利は奥が深く、また影響範囲も広くなっており、日本の金利は海外の金利や金融政策によって決定される部分もあります。特に米国の金融政策が与える影響は大きいため、米国の金融政策についても知っておいて損はありません。


米国の金融政策はFRB(米連邦準備制度理事会)のFOMC(米連邦公開市場委員会)にて決定されます。2018年6月9日現在では、FRBにはパルエル氏が議長として就任しており、物価上昇率2%を目指しつつも、金融政策の正常化に向けて、リーマンショックの際に0%付近まで引き下げた金利を徐々に引き上げる政策をとっています。


経済大国である米国の金融政策はやはり各国へ与える影響が大きく、日本の金利へ与える影響も無視できません。米国の金利が上昇すれば、日本の金利への上昇圧力も自然とかかってくるわけです。


例えば、日本国債を買っているよりも米国債の方が高い利回りが期待できるので、日本国債を売って米国債を買う、そうすると日本国債の市場での流通量が多くなり、価格が下落し、利回りが上昇し、金利も上がる、といった流れです。


大切なのは、米国での景気が上向き、金利も上がってくると、その影響が日本にも現れるという点になります。

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